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实际交付面积超约定40% 购房人能否主张解除合同?!


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法律规定房屋交付面积可存在3%的误差,但当事人约定除外。现当事人约定按实测面积交付,如实际交付面积与最初约定面积超出40%,还能否机械按照约定履行合同呢?820日,随着南通市中级人民法院终审判决书的送达,案件画上句号,法院判决解除原告黄某与被告海安某公司的房屋买卖合同,被告返还购房款893760元并支付利息174601.29元。

交付面积竟逾40%

2010年初,黄某看中了海安某公司开发建设的位于县城通榆北路的一处营业用房。几经商谈,双方于2010123日达成认购协议书,并于当日签订了房屋买卖合同。

合同中约定,房屋建筑面积约140平方米,最终以海安县房屋产权监理所审核的建筑面积为准。总价款1276800元,分期付款,第一次支付893760元,办理房产证前交383040元。房屋于委托经营三年期满后交付。黄某如不能按期支付房款及该公司不能按期交付房屋的,按日万分之零点五支付违约金。同日,双方签订了委托经营管理合同,黄某将房屋委托该公司租赁。

2010127日前,黄某分四次支付给该公司首期房款合计893760元。

2014326日,经专业测绘公司测量,黄某所购房屋实际建筑面积为196.07平方米,超出合同约定的40%。海安某公司要求黄某按照合同约定,以测绘面积为准,支付剩余房款。

黄某则认为,房屋实际面积与当初合同中约定的相差太大,完全超出了自己的承受范围,无法继续履行合同。

庭审现场各执一词

双方协商未果后,2015623日,黄某向海安县人民法院提起诉讼,要求判令解除其与被告海安某公司所签订的购房合同;由被告返还原告购房款893760元,支付占用原告资金的利息265271.54元并承担诉讼费用。

庭审中,原告黄某诉称,双方签订合同约定的面积约140平方米,但计价面积为196.07平方米,误差超过了国家法律规定的范围,致使原告无力购买,不能实现合同目的。另被告在订立合同时,明知房屋的结构、面积,违反了诚实信用原则。

被告海安某公司辩称,原、被告所签合同约定的购房面积是不确定的;双方约定原告所购房屋面积以有权部门测绘的面积为准,被告要求原告按测绘面积支付剩余房款并不违反合同约定及相关法律规定;房屋已经交付并由原告出租;不同意解除合同;请求驳回原告的诉讼请求。

法院在审理中查明,本案所涉房屋系被告建设的商贸城中的一部分,该商贸城的土地以出让方式取得,用途为“商业”。被告已办理了商贸城的房产证、土地使用证。案涉房屋公摊系数为0.584512

法院判决解除合同

海安县法院审理后认为,原告黄某与被告海安某公司签订的房屋买卖合同体现了双方当事人的真实意思,案涉工程建设手续已基本齐全,所涉房屋可办理产权过户手续,双方当事人对合同的效力亦不再提出异议,从鼓励交易原则出发,应认定房屋买卖合同合法有效。

关于合同应否解除的问题,合同当事人地位平等,订立、履行合同应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。就本案而言,双方合同约定房屋面积约140平方米,可以认定双方的真实意思表示就是购买约140平方米房屋的合意。被告要求原告接受其交付的196.07平方米的房屋,不符合原告订立合同的目的,继续履行对买受人而言,显然是不公平的,这也有违平等主体之间合同的自愿原则。案涉房屋为被告所建设,其应当掌握该房屋的真实面积状况,其在订立合同时未如实告知,导致合同相对人认知错误,被告的行为有违诚信交易原则。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,“符合法律规定的其他情形”为当事人解除合同的条件之一,相对于法律规定的当事人解除合同的其他情形,违反合同的基本原则订立的合同对公平交易的破坏后果可能更加严重,故对于违反合同法基本原则的合同,可根据该条规定予以解除。

一审判决后,被告海安某公司不服,提出上诉。

南通中院审理后认为,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条之规定,终审判决驳回上诉,维持原判。

法官说法

本案的争议在于,合同约定房屋交付面积以房管部门测绘面积为准,而实际拟交付时卖方称交付面积从合同约定的140平方米上升为196平方米,在这种情况下,是机械适用合同约定,还是以生活哲理、法理精神和日常生活经验开通司法救济渠道问题。分析本案应主要考虑三个方面的情况:

第一,语言效力受语境限制。从哲学角度而言,真理本身是相对的,没有绝对的、永恒不变的真理,语言在一定时空中彰显可信度,但超越时空真理就可能变为谬误。房屋交易中,尽管当事人约定按实际测绘面积交付,但从社会公众的正常认知来看,这样的语言表达并不意味着测绘面积无限扩大都可接受。也就是说,实际测绘面积必须有一个边界限制,超出主、客观因素达到难以承受的度,量变就演变为质变,相应的语言也会失去价值和社会认可度。

第二,当事人的真实意思受主、客观因素制约。民事行为必须体现当事人的真实意思,只有体现真实意思才能达到法律所追求的目的,也才能满足效力之要求。真实意思受主观条件和客观因素制约,应当因人而异,综合判定。虽然原告黄某签订合同前,曾到现场观看过店铺,但其非专业测绘人员,也无专业测绘知识,主观上难以对房屋面积作出较精确的预测。同时,原告已为购买案涉房屋支付893760元,从其职业和收入状况而言,继续支付巨额房款,客观上难以承受。因而在房屋面积问题上,不加限制的适用合同约定,明显超出原告订立合同时所能预见的范围,违反其真实意思。

第三,不加限制地采信合同约定可能构成强买强卖。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。参照该司法解释的规定,由于当事人对交付房屋面积存在约定,本着约定优先原则,交付房屋的面积可以超出3%,但基于前述两点分析,超出的范围逾越买方订立合同时的主观预测范围和客观承受能力的,卖方不愿无偿交付相应面积的,实质上是将其意志强加给买方,背离合同自愿原则。《中华人民共和国合同法》第三条规定,合同当事人法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给对方。《中华人民共和国合同法》第九十四条在兜底条款中规定,存在法律规定的其他情形,当事人可以单方主张解除合同。“其他情形”自然包括违反《合同法》基本原则的情形。强买强卖违反了《合同法》第三条规定的自愿原则,受害人——房屋购买方有权依法解除合同。

综上分析,原告黄某要求单方解除合同符合生活哲理、法学精神、日常生活经验和合同法规定,法院据此判决,并无不当。

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编后语:

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