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商品房买卖合同的成立、生效、登记与备案



上海房产律师导读:商品房买卖中,只有完成合同的签订、登记和备案才能有效实现双方买卖房屋的目的,而因为实践中问题复杂,并非每份合同都按照法律规定办理了相关程序,因此产生很多纠纷。今天【上海专业房产律师网】就带大家了解商品房买卖合同的成立、生效、登记与备案的程序和律师能够带来的帮助。 如转载本文请注明来自【上海专业房产律师网】,更多资讯请浏览【上海专业房产律师网】的内容!各位也可以来电与我们团队沟通交流或者探讨。


一、一般规定

1、商品房买卖合同的成立与生效

合同成立,是指订约当事人就合同的主要条款达成合意,包括要约和承诺两个阶段。根据《合同法》的相关规定,承诺生效时合同即成立;但合同当事人如果采用合同书形式订立合同,自双方当事人签字或者盖章时合同即可成立。

商品房买卖合同的成立,是指开发商与买受人之间就尚未建成或者已竣工房屋的出售达成一致的意见。一般商品房买卖合同均采用书面形式订立合同,根据《合同法》第32条的规定,开发商与买受人在商品房买卖合同上签字或者盖章时合同即可成立。

特别说明:《合同法司法解释二》已经实施,对合同成立是一个突破,商品房买卖合同又是一个特殊的合同,是适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)还是《合同法司法解释二》,在实践中会有争议,律师应谨慎处理,密切关注司法实践的动向。

合同生效,是指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律约束力,即对合同双方当事人发生强制性约束力,也就是通常所说的法律效力。《合同法》第44条、第45条、第46条对合同生效作出了规定。

商品房买卖合同的生效,是指房地产开发企业即出卖人与买受人之间就尚未建成或者已竣工房屋的出售达成符合法律规定及双方约定的合意,并履行法定及约定的相关手续后,该合意对出卖人与买受人即发生法律效力。

在合同生效时间上,通常是合同成立即生效,但如果法律法规有特殊规定需要办理批准、登记手续的,应当依照规定办理相关手续,否则合同不能生效;此外,合同生效可以由合同主体在合同中约定附期限或附条件,在双方约定的期限届至或者条件成就时合同生效。之所以合同成立并不等于合同生效,是因为存在以下四个方面的区别:

1) 两者反映的主体意志不同。合同成立反映的是合同双方当事人的意志,即当事人双方就合同主要内容达成的合意;而合同生效反映的是国家的意志,即国家法律对已成立合同的一种法律认可或价值判断。

2) 两者体现的原则不同。由于合同成立是双方当事人的意志,体现的是合同自由原则;而合同生效则是国家的意志,其生效与否取决于国家对合同关系的干预,体现的是强制性原则。

3) 两者属于不同的问题领域。合同成立是事实问题,其属于事实领域的判断;合同生效则是法律问题,能产生相应的法律效力。

4) 两者的地位作用不同。合同成立是合同生效的前提,合同成立并不意味着合同生效;而合同生效与否还取决于当事人双方的约定,在特殊情形下,需要办理相应的法律手续或期限届至或条件成就时才能使合同生效。

2、商品房买卖合同备案与登记

商品房买卖合同的备案,根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定,开发商应当自商品房预售合同签订之日起30日内到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。在《物权法》实施以前,合同备案作为一种政府的行政行为,并非商品房买卖合同的生效要件,仅具有对抗第三人的效力,除非出卖人与买受人约定商品房买卖合同履行备案登记后才生效。在《物权法》实施以后,商品房买卖合同的备案实际上即是向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

商品房买卖合同的登记,根据《物权法》第9条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此,生效的商品房买卖合同并不能导致买受人当即取得物权,合同当事人只有依法向房产管理部门办理了商品房登记以后,买受人才能取得物权。

二、律师为开发商提供法律服务时的内容

律师应仔细审查商品房买卖合同的合法性与完整性,包括审查对方当事人的主体资格、合同条款内容、生效时间及程序等。

在合同主体审查上,律师应提示开发商注意,合同生效的主体是否适格,买受人是否具备合同生效主体的一般要件,买受人是否具有相应资信及经济能力,买受人是否提供能够证明其主体身份的相关证明等。

在合同内容审查上,律师应提示开发商注意,双方签订的合同是否有违反法律、行政法规的规定,是否存在法律上无法履行的障碍,如该合同的标的物存在不能履行、该合同存在无效等情形;另外,商品房买卖合同中免除或限制开发商责任的内容,在订立合同时采用足够引起对方注意的文字、符号、字体等特别标志,并按照对方的要求对格式条款予以说明,且上述合理提示和说明应当能够举证。

在合同生效要件上,如果合同为附条件、附期限的,律师应提示开发商注意生效的条件或期限是否已经成就或届至;如果法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,律师应提示或dai开发商办理相应的批准、登记等手续。

三、律师为开发商提供法律服务时的重点内容

1、开发商可以对合同生效附条件,如买受人支付首付款后生效。附条件生效的合同自条件成就时合同生效。

2、合同需要备案或/及办理预告登记的,应在合同中约定买受人的配合责任。

3、因各种原因终止商品房买卖合同,买受人应配合办理撤销备案和预告登记手续。

四、律师为开发商提供法律服务时的风险提示

律师应提请开发商,商品房买卖合同一旦生效即发生法律效力,开发商应当按照合同约定适时、全面履行合同,以避免承担违约责任的法律风险。

律师应提示开发商,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

根据《物权法》的相关规定,开发商与买受人订立的商品房买卖合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理合同备案或物权登记的,不影响合同效力。

律师应提示开发商注意双方合同约定的生效要件,商品房买卖合同中如果约定以办理登记备案手续为商品房买卖合同生效要件的,应当从其约定,未办理登记的,合同不发生法律效力,但根据最高人民法院《司法解释》第6条的规定,如果当事人一方已履行主要义务且对方接受时,合同仍然有效。

特别说明:《合同法司法解释二》已经实施,对合同成立是一个突破,商品房买卖合同又是一个特殊的合同,是适用《司法解释》还是《合同法司法解释二》,在实践中会有争议,律师应谨慎处理,密切关注司法实践的动向。

在合同签订时或签订后,不能有《司法解释》第9条及第8条规定情形,否则开发商要承担已付购付款一倍以下的赔偿责任。


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编后语:

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