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房屋买卖因“名不符实”导致纠纷的处理


上海房产律师导读:房屋买卖中的“名不符实”,既可能是借用他人之名或购买他人购房指标购买房产,导致产权人与登记人不符,也可能是开发商实际交付的房屋与出售房屋时陈述不符,还有可能是在建委签订网签合同与实际履行合同不符,我们俗称 “借名买房”或“购买指标买房”、签订“阴阳合同”,“承诺不符”就属于上述房屋买卖中的“名不符实”情况,在房屋价格涨势明显的社会背景下,极易发生纠纷。 如转载本文请注明来自【上海专业房产律师网】,更多资讯请浏览【上海专业房产律师网】的内容!各位也可以来电与我们团队沟通交流或者探讨。


借名买房的法律风险及防范

1.“借名协议的效力问题所谓借名买房,即借名买房房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人,被借名之人为名义购房人或出名人。导致借名买房的原因一般有以下几种,一是借名人不符合购房资格;二是借名人有额外利益,例如贷款、首付的优惠等等。一般情况下,出资人和名义购房人会就借名行为签订《借名协议》,约定当出资人获得购房资格后再将房屋转移登记到实际出资人名下,因此,《借名协议》被认定为有效时,方能达到实际出资人最终获得房屋所有权的目的。根据我国法律的规定,除了违反《合同法》第52条之外,实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资,借名买房合同应属有效。因为意思自治是我国合同法的一项基本原则,任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定,委托他人代理为一定民事法律行为,其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为,双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效,应具有法律效力。但另一方面,借名买房行为中往往存在规避、违反国家政策的情况,目前而言在司法审判中有不同意见,各个法院的判决也不尽相同。主要存在以下两种处理:第一种,若借名购买一般的商品房,该协议以及购房合同应当认定为有效合同。第二种,若借名购买经济适用房等特殊房屋的,应当认定为无效,原因是双方当事人,尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形,其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格,而非房屋本身,应当认定为无效。对此,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)(京高法发[2010]458)第十六条也明文规定:借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。2.“借名协议履行中的风险借名买房,除面临借名协议被认定为无效的风险外,实际出资人与借名人签订《借名协议》后在履行过程中往往也会发生风险,有因为房屋价格上涨借名人后悔,而发生要求出资人腾房的纠纷、也有借名人擅自出卖房屋、借名人对外欠债导致房屋被他人查封、借名人死亡发生继承等情况而无法将房屋过户给实际出资人的风险,因此,借名买房虽然在前期借名人可能获得一定的利益,但是同样也承担了风险。现主要以借名人后悔,依据房屋产权登记为其名下,要求出资人腾房为例,介绍风险防范要点。

【案例】侯某与辛某签订了一份协议,协议中约定,辛某以侯某的名义,购买位于北京市朝阳区某小区的房屋。该房屋系经济适用房,建筑面积99平方米,总价款496万元,交付期限为2012年1月。在买房过程中,一切手续均用侯某的名义,产权归辛某所有。在签订协议当天,辛某以侯某的名义与开发商签订了房屋买卖合同,后又以侯某名义从银行获得贷款,用于购买上述房屋。此房于2012年3月取得房产证,房产证记载的产权人是侯某,房屋交付后辛某在该房内居住。2013年3月,辛某找到侯某要求办理房屋过户手续,并按照协议约定在过户手续办理完毕后给侯某15万元,但此时侯某要求辛某支付90万元,否则不予办理过户手续。辛某认为,他从2012年1月就住在所购房屋内,并交纳各种费用和归还银行贷款。侯某应该按照约定履行协议,双方签订的协议不违背国家法律法规的强制性规定,是合法有效的,对双方均有约束力。因此,辛某坚持只支付15万元给侯某。多次交涉无果,侯某将辛某诉至法院,要求其腾房。法院审理后认为,该房屋为一般商品住房,现登记在侯某名下,侯某已取得该房屋权属证书,但未支付购房的任何费用,且被告辛某持有所有与购买房屋有关的合同、权利证书、房屋使用等材料的原件并一直居住在该楼房内。上述事实,有“商品房买卖合同”、“个人住房按揭合同”、房屋所有权证,办理房屋所有权证档案材料及当事人陈述等证据在案佐证。法院遂依据查明的事实判决该房屋的所有权归辛某。

【法评】该案例就是一个典型的借名买房实例,当事人辛某借用侯某的名义,自己实际支付首付款和偿还银行贷款,但房屋产权证书上登记的是侯某的名字,根据我国《物权法》第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。也就是说,不动产登记簿上登记人即是不动产的所有人。那么是不是说不动产登记内容就是认定其所有权的最终依据呢?根据《物权法》第十九条,不动产的实际权利人或者利害关系人认为不动产登记与实际不符的,可以向登记管理机关申请变更登记,登记确实存在错误的,登记机关应当予以变更,登记权利人或登记机关不同意变更的,实际权利人或利害关系人可以向法院起诉。由该条可以看出,不动产登记后,登记簿上记载的内容具有法律上的推定效力,即推定登记人就是不动产的合法所有人,但有证据证明登记权利状态和实际权利状态不符的,实际权利人可以通过法定途径予以纠正。本案中,辛某正是通过“商品房买卖合同”、“个人住房按揭合同”、房屋所有权证,办理房屋所有权证档案材料及当事人陈述等证据,证明了自己是房屋的实际权利人,法院才依据这些证据最终将房屋判决归属辛某所有。

【风险防范要点】借名购房本身存在法律风险,实际出资人一定要认清楚所购房屋的性质,如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,那么最好不要借名购买,因为《借名协议》的效力不能保证,一旦发生纠纷,很容易造成人财两空的不利后果。此外,在证据方面,应尽量签订书面协议,并且为防止借名的意思表示被认定为借款关系,应在合同中明确区分,书面协议中可以明确双方的借名买房合同关系,并请第三方见证合同。同时,还需注意保存购房手续,付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等),购房发票,房产证书等书面证据材料,以证明实际出资人身份。

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