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美国买房投资&自住型房产贷款有何不同?


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中国人喜欢买房,也热衷于将房产作为一种投资方式,这点在海外投资上也同样有所体现。并且华人还创造了一种更加聪明的海外房产投资方式——以租养贷,以房养房。但由于在美国买房,同样是贷款,自住房的贷款和投资房的贷款还是有区别的,所以要做好区分。


一般来说,投资房的贷款利率比自住房贷款利率高出0.25%-0.375%,相应地,申请条件也较高。

那么如何区分投资房和自住房?投资房如何能达到自住房的要求,从而减少贷款利率呢?

一、如何鉴别投资房

银行会依据一些条件来判定客户购买的房产是用自住还是投资。

1、银行会要求顾客披露名下所有房产,一般第二套房产就是投资房;

2、过户以后,60天内买房人要入住,且一年住满180天就算自住房;

3、一半自住、一半出租的情况也算做自住房。

二、怎么以自住房的利息来购买投资房

如果你想要以自住房的利息来购买投资房,建议采用付点数利率的方式。所谓一个点数,就是贷款金额的1%

举例来说,对于40万的投资房贷款,根据房利美(联邦国民抵押贷款协会)的规定,如果要拿自住房的利息,贷款时要付两个点数,就是40万乘2%,也就是一次性付8000元。

是选择一次性购买点数,还是较高的利率?这要看客户保持投资房多久。例如一个贷款40万、30年还清的房子,投资房比自住房的每月还贷相多出100元,如果选择付点数,大约7年就把8000元赚回;但如果购房者打算两三年就卖掉房子,那么就没必要购买点数了。

三、自住房和投资房首付差别

投资房贷款最多只能申请到75%,也就是说购房者至少要付25%的首付;若购买投资房,银行要查看申请人两个月的银行月结单,其中不允许有任何赠与款,申请人的信用要求也更高,通常要在660分以上。

自住房贷款有时可以达到90%之多,但银行对其首付的要求也会更高,自住房首付款可以由父母、朋友赠予,申请人的信用要求为620分。

四、投资房贷款和自住房贷款

1、申请投资房贷款最好曾经做过房东。投资房购买者去银行贷款时,银行会看负债和收入的比例,不能超过43%50%

例如,某人月收入5000元,当前自住房和未来的投资房加起来的所有贷款、地税、保险等负债额每月2500元,负债和收入比例刚好50%,他可以申请到这个贷款。 但如果本人还有汽车贷款200元,负债达到54%,就不能申请到这栋投资房的贷款了。

2、购房者选择不同的房屋类型,如合作公寓(Co-op)、独立产权公寓(Condo)等,对申请贷款都会有影响。

合作公寓用于投资而言基本上没有贷到款的可能,银行会觉得风险太大。

独立产权公寓能够拿到贷款,银行也是需要经过很多审核的,如果Condo预售率没有达到50%,商业面积超过大楼面积的20%,里面个人投资比例过高,那银行也不会贷款给买家。

3、一到四家庭的房产是比较容易申请到投资房贷款的。 四家庭以上的在纽约就算是商业贷款。商业贷款从租金上是很好的投资方式,但贷款更困难:贷款一般是五到七年,而且提早还款还有罚金,另外利率也更高。


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