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商品房面积“缺斤短两”购房者该如何维权


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2014年12月23日,肖先生购买了一处房产并签订了购房合同,并按合同约定将房款汇至开发商指定账户。据肖先生介绍,2014年9月,自己从保安处收到开发商寄送的《旧业主介绍新业主购房优惠和领取办证资料及房屋实测面积通知》,才获知自己的房子单元套内建筑面积只有84.88平方米,实测单元套内建筑面积缩水2.94平方米,与商品房买卖合同约定面积相差超过3%以上。


为维护权益,肖先生一纸诉状将开发商诉至法院,请求法院判令解除购房合同,并返还房款、利息共计近124万元。肖先生认为,自己并没有收到20145月开发商寄送的《旧业主介绍新业主购房激励方案及房屋实测面积通知》,而是在同年9月从小区保安处收到实测面积通知,一周内便向开发商邮寄《退房申请书》,没有超过购房合同关于15天内申请退房的期限约定。按照法律规定和合同,自己可以选择退房。开发商认为,自己先后在20145月和20149月两次寄送通知,均告知房屋实测面积。为此,开发商提供了2014529日,妥善投递通知书的EMS底单,签收地址为肖先生提供的个人常住地址。而肖先生第一次收到通知后,3个月才提出退房申请,期限远远超过合同约定的退房申请期限,因而拒绝退房。

 

法院综合审查,并结合肖先生与开发商先前的信函来往情况,最终认定开发商第一次寄出之日(以邮戳为准)起第5个工作日视为收到肖先生收到房屋实测面积通知的时间,退房申请超过了合同约定的15天期限,遂判决双方继续履行购房合同,此外,开发商需返还面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息(按银行同期存款利率计),并双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款,累计返还肖先生总额4万多元及利息。法条点睛一、商品房买卖中,实际面积与合同面积不符处理办法。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:()面积误差比绝对值在3%以内(3%),按照合同约定的价格据实计算,买受人请求解除合同的,不予支持;()面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担。所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。


二、商品房面积缩水,开发商应承担违约责任。我国《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据合同法以及司法解释的规定,在房地产公司交付的房屋严重缩水的情况下,购房者既可以解除合同,也可以要求开发商按照上述司法解释规定赔偿损失。《商品房销售管理办法》第二十四条规定“ 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。由上可知,如果有证据证明房子实际测量面积比合同约定面积增加超3%或者缩水超3%的,购房人依法可以单方面退房。但要注意及时提出申请,避免超过购房合同约定的退房申请期限而影响了个人合法权益的维护。律师提醒开发商常用的手法(一)增加每套住宅应分摊的公用面积,将不应计入每套销售面积的部分计入销售面积;(二)以建筑面积计价,承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同,在实际交付时,使用系数大打折扣;(三)以使用面积计价时,混淆建筑面积与使用面积的区别,扩大使用面积的概念;(四)利用购房者无法确切测量、无法确知整栋楼建筑面积的弱点,故意小幅度夸大使用面积和建筑面积,在有关部门实地测量后,因差额较小,不再重新结算差价。

还有一种行为表现为在预售期房时,以相对小的暂定面积、相对小的总价引诱购房者,要求购房者预付房款,并约定误差范围为10%或更多,在交房后购房者只能多付房价款,从而达到开发商增加销售量的目的。
其实,在购买期房的过程中,实际面积与暂测面积的误差是在所难免的实际情况,购房者应在合同约定中明确与开发商约定面积误差的解决办法,避免今后的履行合同时产生纠纷。



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