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房屋买卖合同解除权如何行使


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    合同可以由于双方协议、履行、合同落空而解除,也可以由于违约解除,在违约解除情形下,往往发生解除权行使争议问题。商品房买卖合同解除权是指合同有效成立后履行完毕前,当具备合同解除条件时,一方或双方在法定期限内依据法律规定或合同约定所行使的解除合同的权利,以保障合同当事人可采取措施防止损害发生并获得法律救济。

实践中,商品房买卖合同对合同的解除条件做了明确约定,一般当事人只需按照约定行使解除权。商品房买卖合同的当事人双方通过签订合同直接约定解除合同或通过在原合同的具体条款中规定解除合同的条件,当条件成就时,当事人依约解除合同。同时,根据法律规定,当事人也享有解除权。合同法第九十四条规定,存在以下情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务:(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的:(五)法律规定的其他情形。即使合同没有约定解除条件,只要存在以上情形,当事人仍然可以要求解除合同。

    《合同法》第九十六条规定,张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序,口头或书面均可。《合同法》第九十五条条第一款规定,法律规定或当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。由此可见,解除权应在上述法定期限内行使,否则将会导致该权利的消失。且解除权行使期限是除斥期间,应自解除权发生之日起算,不存在期间的中止、中断和延长的情形,因为此项权利是权利人依自己单方面的意思表示,使民事法律关系发生、变更或消灭,有一定的时间限制,否则会使法律关系处于一种不确定的状态中。综上,商品房买卖合同解除条件成就时,应当尽快按照约定的通知方式通知解除合同,否则会使解除权消灭而丧失解除权。

【案例】

    甲乙系亲属关系,签订房屋买卖合同约定甲将房屋卖与乙,转让费为45000元,一次性付清。10年后,甲以乙一直占用房屋且未支付房款为由向法院起诉要求解除房屋买卖合同,乙向甲返还所占用房屋。乙称已向甲交付房款,但甲一直未予协助办理房屋产权转让手续,要求法院判令甲协助其办理房产证。原审法院认为:双方签订的房屋买卖合同,是双方当事人的真实意思表示,为合法有效合同,应受法律保护。合同签订后,乙虽然一直辩称已按合同约定给付了相应房款,但无法拿出证据证明其有付款事实存在。乙在长达数年的时间里,在甲按约交付了房屋后,没有证据证明自己按照合同约定履行了给付房款的主要合同义务,属根本违约,符合合同的法定解除条件,故对甲要求解除房屋买卖合同,返还所占用房屋的诉讼请求予以支持。乙不服提起上诉,上诉称:原审判决解除合同没有事实和法律依据,本案双方不存在可以解除合同的五种情况,合同签订后付了房款,但由于没有让对方出具收条,付款行为未被法院认定,现仍愿意承付4.5万元转让费,继续履行合同。并且乙在合同履行期间对房屋进行了改良修缮,原审判决乙搬离房屋,就应当依照合同条款对该房屋和院落的所有费用及损失进行清算。二审审理查明事实与原审审理查明事实相一致,维持原判。

再审审理认为:本案主要涉及的是房屋买卖合同解除权的行使和期限问题。本案中,甲出卖房屋的目的是为了获得相应价款,而乙当庭表示愿意支付房款,故其迟延履行债务并不必然导致出卖方的合同目的不能实现。甲也无权根据《合同法》第九十四条第一款第(四)项关于“当事人一方迟延履行主要债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的,另一方当事人有权解除合同”的规定行使合同解除权。其次关于合同解除权实行期限问题,参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款解除权消灭的规定,应当认定本案解除权行使期限为一年。故即使甲享有解除权,但其长达十余年才行使权利,已远远超过了法律规定的行使解除权的合理期限,其解除权已经丧失,其可向乙另行主张债权。再审审理判决撤销原判,驳回甲诉讼请求。

【评析】

关于合同解除权的行使问题,根据《合同法》第九十四条第一款第(三)项的规定,法院认为在双方当事人没有约定解除权的情形下,债权人行使合同法定解除权必须具备三个条件:1、当事人一方迟延履行主要债务。2、债权人应当向债务人进行催告。3、债务人经催告后在合理期限内仍未履行。故当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,合同另一方当事人有权解除合同。根据《合同法》第九十四条第一款第(四)项的规定。合同解除权亦应具备两个条件:1、当事人不履行主要债务,构成根本违约。2、合同目的不能实现。故甲不能适用前述规定。

关于合同解除权的行使期限问题。依法定或约定享有合同解除权的当事人经其单方意思表示即可使合同效力归于消灭,从而对当事人的权利义务产生重大影响,如解除权人长期拥有合同解除权,但其既不行使也不放弃,则合同随时有被解除的可能,将使合同各方当事人的关系长期处于不稳定的状态,这显然是与《合同法》维护交易稳定和维护社会经济秩序的立法目的相悖的。因此,合同解除权应受到除斥期间的限制,如经过合理期限而不行使,解除权则归于消灭。该案中,甲未催告,根据最高院司法解释,应当认定本案解除权行使期限为一年。甲超期行使,其解除权已经丧失,故其不能主张解除合同,但其仍可向乙另行主张债权。



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