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因开发商原因导致逾期办证,请求支付违约金的诉讼时效从何时起算?


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开发商在与业主签订商品房买卖合同时,一般都会对开发商逾期交房、逾期办证等进行约定。实践中,当业主与开发商发生纠纷诉至法院时,业主请求开发商支付逾期办证违约金的情形屡屡发生。但因开发商原因造成逾期办证,违约金的请求是否适用诉讼时效?诉讼时效从何时起算?违约金如何计算?等等问题。在此,笔者着重讨论以下三个问题:

一、开发商原因逾期办证的违约金的请求是否适用诉讼时效?

关于诉讼时效的适用范围。诉讼时效的适用范围,又称诉讼时效的客体,是指诉讼时效适用哪些权利。世界各国的民法典对诉讼时效的适用范围的规定不尽一致。我国《民法通则》对诉讼时效的适用范围未作规定,但一般认为诉讼时效主要适用于债权及债权以外的财产权请求权,而不适用于支配权,如所有权、人格权、身份权等,也不适用于形成权、解除权、催告权及承认权等。

关于因开发商原因导致逾期办证的违约金是否适用诉讼时效。依照最高人民法院《商品房买卖合同解释》第十八条之规定“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”,在商品房买卖合同履行过程中,因开发商的原因造成逾期办理房产证承担违约责任的方式为违约金。但是该条款对因开发商原因导致逾期办理房产证所支付的违约金能否适用诉讼时效没有作出明确的规定。

但笔者认为,根据民法原理,开发商原因造成逾期办证,是开发商的一种违约行为,买受人要求开发商承担违约金责任是基于合同之债所享有的债权请求权,适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。而且,关于逾期办证支付违约金的请求权,由于业主在取得权属证书前,并未取得房屋物权,所以逾期办理房产证支付违约金请求权并不属于物权请求权,而是属于债权请求权,适用两年的普通诉讼时效。

二、因开发商原因导致逾期办证,请求支付违约金的诉讼时效从何时起算?

关于诉讼时效的起算。根据《民法通则》第一百三十五条之规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”第一百三十七条之规定:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效期间。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定:“未约定履行期限的合同,依照合同法第六十一条、第六十二条的规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;”

关于逾期办证违约金的诉讼时效从何时起算的几种观点。关于逾期办证违约金的诉讼时效从何时起算,相关法律法规及司法解释并未做出明确约定。在法学界以及现实的司法实践中,对逾期办证违约金诉讼时效的起算时间主要存在以下三种观点:

第一种观点认为,违约金诉讼时效的计算应从合同约定的办理产证日期之次日起计算。买受人可以在2年时间内主张权利,若超过了诉讼时效,其主张应予以驳回。

第二种观点认为,逾期办证一直在持续状态,违约金的诉讼时效起算应当是从实际办证日之次日开始。因为办理产证后违约状态才固定,所以只要在办理产证之次日后2年时间内都可以主张违约金。

第三种观点认为,违约金的计算应当从起诉之日开始往前推两年,两年以前的已经超过了诉讼时,其主张应予以驳回。

关于逾期办证违约金的诉讼时效,最高人民法院民一庭法官韩延斌(曾参与《商品房买卖合同解释》起草工作)在《人民司法》2006年第5期或《民事审判指导与参考》2006年第1辑上发表的《<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第18条规定的解读》一文中认为:逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理:第一,当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,为一时性债权,从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效;第二,当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效;第三,当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的,从公平诚信原则出发,由出卖人按照买受人已付购房款总额,参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金,即《商品房买卖合同解释》第十八条第二款的规定。在理解适用该规定时,也是将违约责任作为继续性债权来确定违约金数额,这既可促使出卖人尽快履行办证的义务,也可对买受人给予适当的补偿,有利于平衡当事人之间的利益。

笔者同意其区分合同中对违约金有无约定、如何约定的三种不同情况来确定逾期办证违约金的诉讼时效计算方法。但笔者认为需要补充以下两种情况:

第一,当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效;没有约定违约金或者损失数额难以确定的,自逾期之日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准逐日或逐月计算。每日或每月的违约金均为独立债权,有独立的清偿期限,应单独适用诉讼时效,诉讼时效逐日或逐月届满。买受人诉请开发商支付起诉前两年内的违约金,应予以支持;两年前的违约金如果没有时效中断、中止或延长事由的,则不予支持。

第二,开发商虽逾期办证,但在买受人起诉之前已办理了房产证的,应从买受人收到房产证之日起算诉讼时效。当业主或买受人在超过两年诉讼时效期间才起诉的,法院应驳回其诉讼请求。

三、逾期办证违约金如何计算?

逾期办证违约金的计算应注意以下两个问题:

第一,若违约金过高,可以请求调整。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额,有的约定按每日千分之一或更高比率计算,由于开发商拖延办证时间过长,导致违约金计算出来的数额过巨。如果开发商请求调低的,法院应准许。至于调整的标准或比例,参照《商品房买卖合同解释》第十六条中“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;”的规定,以最多不超过购房款总额的百分之二计算违约金为宜。之所以参照而非依照《商品房买卖合同解释》第十六条的规定调整过高的违约金比例,是因为逾期办证的违约行为与迟延交房的违约行为相比较,前者的过错程度轻于后者,所以开发商承担逾期办证的违约金责任,就不应像合同约定开发商迟延交房所支付的过高违约金那样,依照上述规定的违约金调整比例进行调整。换言之,逾期办证的违约金不应大于或等于迟延交房的违约金。

第二,违约金计算的截止日期应以开发商向买受人发出通知之日为宜。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定,办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。这一过程简单可归结为:两次申请、两次审查、一次通知。即依开发商申请而启动初始登记程序,依买受人申请而启动转移登记程序,登记机关分别对两次申请的理由、依据及材料进行审查,然后颁发相关证书。但初始登记完成后,买受人未必知道,故开发商应当履行通知义务,以便买受人及时提出办证申请。据此办证过程中将出现五个期限:1、出卖人申请初始登记之日;2、出卖人领取初始权属证书或收件单之日;3、出卖人向买受人发出通知之日;4、买受人申请转移登记之日;5、买受人领取房产证之日。应当以开发商向买受人发出通知之日确定为违约金计算的截止日的理由在于:开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件,并向买受人发出通知之日起,开发商即完成其办证义务。此后,买受人申请转移登记和登记机关核准登记以及颁发房产证所需要的时间(即上述第4、5个期限),不属于开发商履行协助办证义务的范围,因此在该两个期限内出现的办证迟延,不属于开发商的原因,开发商无需承担违约责任。综上,开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。审判实践中,有的判决书判决开发商承担违约金责任的截止日期为开发商办理房产证完毕之日,有扩大开发商违约责任之嫌。

因此,笔者建议,开发商在与业主签订商品房买卖合同时,需谨慎对待,对于合同中涉及的期限以及逾期交房、逾期办证违约金如何计算等,都应进行明确约定,以免因合同未约定或约定不明而引起不必要的纷争。

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