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城市房屋拆迁行为中企业面临的境况的分析和探讨

城市拆迁包涵于经营城市的范畴中,而我们最先感知经营城市这一概念,是在几年前的中国市长协会第三次代表大会上,当时面对城市日益商业化的挑战,与会的600多位中国市长们开始感觉到,如何经营和管理传统意义上的城市变得甚为紧迫了。然而,新宠一落地,很快就成了专家
城市拆迁包涵于经营城市的范畴中,而我们最先感知“经营城市”这一概念,是在几年前的中国市长协会第三次代表大会上,当时面对城市日益商业化的挑战,与会的600多位中国市长们开始感觉到,如何经营和管理传统意义上的城市变得甚为紧迫了。然而,“新宠”一落地,很快就成了专家学者们的“众矢之的”。国务院发展研究中心的吴敬琏说:“现行的土地制度促成了地方政府”经营城市“的”宏大抱负“,”卖地生财“成泛滥之势,原因就在有关的制度很不健全。这不仅在经济发展比较落后的地方是这样,经济发展好的地方也如此。土地是老百姓生存之源,有些地方的政府(官员)却随随便便就把地给卖了,这样很危险。”

的确,在城市发展中,尤其是近10年来,各级政府利用城市自身的土地价值,采取土地置换和有偿出让土地使用权等办法,筹集资金用于城市改造,在取得显著成效的同时,也出现了一些偏差。城市发展的总体目标与政府部门具体经营城市公有资源的目标还很难协调一致,公有资源在经济运作过程中也容易滋长腐败,这集中体现在“经营城市”观念如何来定位,在“经营城市”的过程中,政府行为很容易侵害面临拆迁的企业的权益,目前在我国旧城区中有大量的企业面临这样的窘境,这些企业有的已有数十年乃至上百年的历史。在这些即将被拆除的土地上生存着的企业也不得不面对着“背井离乡”的悲剧命运,长期在此苦心经营的品牌形象,企业文化、商业秘密等等都会直接间接的受到影响。可这些都不是拆迁后企业能在朝夕之间可以解决的,但这些都是企业生存之根本。然而企业在与政府或拆迁方协商赔偿的时候,往往忽视这一点,即使企业意识到了这一点,由于制度上的限制,它们也很难提出有利的方法抗衡政府。那么是不是只要企业一味盲目的抗衡,拒不拆迁毫无策略的抵抗到底,就可以不要搬迁,维护自己的合法权利呢?很显然在当今中国,当凭企业这个私权利的小绵羊是很难对抗公权力这个大老虎的。在当今中国的制度体系下,行政机关完全可以申请法院强制执行,拆除房屋。有了法院这个合法外衣的保护,行政机关要拆除房屋就更是如虎添翼,顺理成章了。那么房屋到底该不该由法院执行强拆?国务院法制办:有意见提出,取消《城市房屋拆迁管理条例》中的行政机关自行强制拆迁的规定,认为政府作为房屋征收主体,是当事人一方,不应有行政强拆权,只能依法申请法院强制搬迁,法院强制搬迁,可以由法院作出裁定,由政府有关部门执行,法院进行监督;也有意见认为,为了提高征收工作的效率,保证建设活动的顺利进行,实行行政强制搬迁与司法强制搬迁并行的制度;还有意见提出,不同意由法院强制执行,认为法院执行力不足,法院独立性、公正性也难以保证,司法程序太慢。综合各方面意见,并考虑到《行政强制法(草案)(三次审议稿)》关于行政强制执行由法律设定的规定,经反复研究,条例不再规定行政机关自行强制拆迁。对法院强制执行的模式,行政法规也不宜规定,拟再同有关国家机关协商解决。此外,条例增加规定,强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

政府在出让国有土地使用权时又有利益回报,从而使政府在房屋拆迁时总是以法律的名义站在开发商一边,导致被拆迁房屋的所有人的权利受到严重侵犯。那么,城市房屋拆迁还要不要走下去呢?毫无疑问,城市拆迁行为是有着积极的现实意义的。目前我国的城市化进程正在以前所未有的速度推进,要实现国家工业化、要发展就避免不了新增建设项目,新增建设项目就避免不了房屋拆迁,这个过程在世界上别的国家也是普遍存在的。建设的根本目的是以人为本,为人服务,为了提高和改善人民的生活水平,更为了经济发展这个永恒的目标,可是政府往往忽视了,经济发展难道就要以企业的损失为代价吗?莫非在政府的经济规划中没有企业发展这个概念?想必肯定不是如此,只是政府往往忽视拆迁给企业带来的影响,甚至有些政府是假借经济发展的合法外衣明目张胆的强取豪夺。在这种强权之下,企业如果步步退让只能自食其果。保护被拆迁企业的权益,关键在于房屋拆迁是否依法进行,职能部门是否监管有力,补偿标准是否合法合理,安置措施是否及时落实,建设资金是否按时到位,法律救济是否渠道畅通。只有严格而又有效的监督管理措施,依法而又合理的拆迁补偿安置标准,安全而又到位的拆迁和建设资金,畅通而又公正的法律救济渠道,才能从根本上达到保护被拆迁企业合法权益的目的,才能在经济建设和被拆迁企业权益保护两个方面取得双赢效果。诚如《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》中的相关规定,如第三条的规定:非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分内容,即房屋区位补偿价和地上物补偿价。计算公式为:非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价(其中K1为容积率调整系数,K2为房屋原用途调整系数。K3为规划用途调整系数,当规划用途为市政府确定市政公益事业等重点工程时取0.7,其它情况取1.0.)第四条规定,地上物补偿价的计取,按北京市有关规定采取成本估价法,用房屋重置成本结合成新进行计算。但对于企业这个复杂的主体,如何清楚的界定企业的地上物补偿价以及用房屋重置成本结合成新进行计算都没有做出明确而细致的规定。这些在企业拆迁过程中,都给了有关政府部门很大的发挥空间,也使得他们可以大钻漏洞大做文章,单靠企业是很难找出相关办法和措施维护自己的合法权益。
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