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商品房交付及产权证办理违约案例分析


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一、案件基本情况
重庆某开发公司与另一单位联合开发了某房地产项目,但仅以开发公司的名义对外销售。在所有工作已实质完成的情况下,由于联建方的不配合,该项目于2004630日才完成竣工验收手续。由于同样的原因,导致了办理房屋产权证的迟延,2004910日取得该项目的总房屋产权证,20041025日取得该项目的总土地使用权证。

2003411日,廖某与开发公司签订了《商品房买卖合同》,购买房屋1套。合同约定:交房时间为20031228;交房条件为经竣工验收合格”;开发公司应当在房屋交付使用后60日内,将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关登记备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得权属证的,买房人不退房,出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。

鉴于该项目于2004630日才完成竣工验收,在此以前廖某以交房条件不合格为由拒绝接房,至200471日才接收房屋。此后廖某一直未就交房、办证等问题向开发公司提出追索要求。廖某在受人指点后,才于20061220日向九龙坡人民法院提起诉讼,要求开发公司支付逾期交房违约金10668元,支付逾期办房产证的违约金5926.8元。


二、开发公司对本案的意见

开发公司认为,无论是廖某要求开发公司承担逾期交房的违约责任的诉讼请求,还是要求开发公司承担迟延办理房产证的违约责任的诉讼请求,都已超过了2年的诉讼时效期限。


三、一审法院判决

经审理后,九龙坡法院于2007614日作出一审判决。一审认为廖某在接房后2年内未就逾期交房的违约行为向开发公司主张权利,超过了法律规定的诉讼时效,因此对廖某要求开发公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。但一审法院对廖某要求开发公司支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求,却认为廖某取得所购房屋产权证的时间为2005321日,已超过廖某接房时间90天,开发公司没有证据证明其已按约定在交房后60日内将相关资料报登记机关备案,是由于廖某的原因致使办证迟延,因此对廖某要求开发公司支付迟延办证违约金的诉讼请求予以支持。


四、二审判决

开发公司不服一审法院的判决,于2007625日向五中院提起了上诉,仍以诉讼时效过期为由请求驳回廖某要求开发公司支付迟延办证违约金的诉讼请求。二审法院经审理后,认为开发公司于2005321日才为廖某办理了权属证书,其违约行为一直处于持续状态,且双方合同并未约定违约金的给付期限,故廖某于20061220日起诉要求开发公司支付迟延办证违约金,没有超过法律规定的诉讼时效,故维持了一审判决,驳回开发公司的上诉请求。


五、
律师意见
东方法律服务网记者采访了上海旭灿律师事务所主任菅峰律师。菅律师
认为开发公司的意见是正确的,二级人民法院的判决有待商榷。
()关于交付房屋的问题

一审庭审及二审调查均表明,廖某200471日实际接收了其所购买的房屋,且房屋在2004630日前完成了竣工验收、达到了商品房买卖合同约定的交房条件。廖某在庭审中的明确陈述及开发公司向法庭提交的《房屋交接单》均足以证明:开发公司已于200471日完成了对房屋的交付。廖某及开发公司均向法庭举示的建竣备字[200]0222号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》足以证明涉讼房屋所在项目已于2004630日完成竣工验收。

由于合同约定的交房时间为20031228日,而实际交房时间为200471日后,因此,开发公司在200471日前存在逾期交房行为,而200472日后开发公司就不存在逾期交房问题。但20031228日廖某就应当知道开发公司存在逾期交房行为、应当承担逾期交房的违约责任,廖某却迟延到20061220日才提起诉讼要求开发公司承担逾期交房的违约责任,因此,廖某要求开发公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求已超过了《民法通则》第135条规定的2年诉讼时效期,丧失了要求开发公司承担逾期交房违约责任的胜诉权,因此一审法院依法驳回廖某的此项诉讼请求是非常正确的。



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