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一纸房产转让书 换来昔日恋人四场离殇讼


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人到中年,能够遇到适合自己的伴侣,应当且行且珍惜。然而,吴洪后所写的一纸房屋《转让书》,却将自己与付丽拉进了一场旷日持久的房产争夺战中。长达5年多的时间,前前后后四场诉讼,从确认合同效力到解除合同,再到判决房产过户,对簿公堂的恋人,穿梭在重庆市北碚区人民法院和重庆市第一中级人民法院,在厘不清、道不明的利益纠葛中不能自拔。


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甜蜜背后意外相随


初识时,吴洪45岁,在重庆某工业学校工作,稳定的工作、丰厚的收入、端正的外貌、康健的身体,都让年过三十的付丽心动不已。几次接触下来,两人迅速确立了恋爱关系,并于2005年底同居。之后的生活过得倒也有滋有味,也许他们都在心里庆幸,这次总算找到了人生的另一半。


20064月,吴洪所在单位发出《公告》,通知符合相关条件的职工可以购买经济适用房。吴洪当天回家就兴冲冲地告诉了付丽。从天而降的好消息,让只有一套小蜗居的付丽喜出望外,也让一心想改善居住品质的吴洪开始憧憬大房子里的舒适生活。按规定,以吴洪的工龄、职称等条件,他可以购买一套建筑面积140平方米以内的房子。这样大小的房子,让两人相当满意。


20076月,吴洪与重庆嘉盛房地产开发有限公司签订了《经济适用房买卖合同》,买下了北碚区大石路13金港湾小区”A5-15号房。


如果事情的发展按惯常的套路走下去,应该是房子到手,两人结婚,生育小孩,白头偕老。可惜,生活总是充满戏剧性,总爱和人们开着叫做意外的玩笑。这一次意外,最终让吴洪与心中的大房子彻底无关。

在吴洪与嘉盛公司签订合同后不久,付丽起草了一份房产《转让书》,交由吴洪原文抄写了一份。《转让书》里这样写道:吴洪在重庆某工业学校金港湾小区购买经济适用房(A5-15)一套,建筑面积138.54平方米,现自愿转让给付丽,房款已付清,待房屋可以过户时,吴洪配合过户到付丽名下,双方至此两清。就是这样一份简简单单的协议,让所有的事情都偏离了原本美好的规划,为日后漫长的纠葛埋下了雷。


《转让书》事件后,两人的感情逐渐出现问题,矛盾不断、摩擦不停,虽然在争吵中谁也不提《转让书》这茬儿,但是,两人心里都明白,是什么让感情开始变质了。《转让书》,成了吴洪眼里的痛、付丽心底的伤。


2009年初,房子在两人的吵吵闹闹中终于从规划设计图中拔地而起,修成了气派高楼。接房后,两人进行了简单的装修。然后,就一直空着,谁也没有提何时搬进去住的事。


2009年国庆节后,两人再次因为一些鸡毛蒜皮的小事发生争执。吴洪以为这次跟往常一样,冷战几天就算了。谁曾想,这一次的争吵不是以冷战后和好为结局,而是规模更大、持续时间更久的纠纷的开始。


吴洪没想到,吵架后,付丽独自一人搬进新房子住起来。这样的举动让吴洪傻了眼。付丽是什么意思?是要独占房子吗?她凭什么占我的房子?吴洪的内心开始纠结。找她谈?没用,她肯定不愿意搬出来。谈不了?告她!吴洪不知道,这样的念头冒出来以后,如同潘多拉魔盒瞬间被打开,撕碎了甜蜜的外衣,剩下的只有单纯而赤裸的利益之争。


吴洪更没想到,自己单纯想要回房子的冲动,最终演变成了一场旷日持久的房产争夺战。从2010年初到2015年中下旬,四场官司、十余次庭审,让二人精疲力尽,也让一切尘埃落定。


2


第一场:《转让书》是否有效


打定主意的吴洪一纸诉状交到北碚区法院,将付丽告上法庭,称由于单位规定不准对外转让经济适用房,请求法院确认房屋《转让书》无效。


那么,单位的经济适用房到底能不能对外转让呢?


双方对此各执一词。


写下《转让书》的吴洪,认为这房子是不能转让的,因为单位的红头文件规定,我校职工经济适用房土地性质为划拨,购房职工不得对外转让或出售购房指标。拥有《转让书》的付丽,认为国家的法律、法规都没有禁止转让,肯定就可以买卖,法律肯定大过规定!何况自己捏着的这份协议,白纸黑字写得清清楚楚,是吴洪自愿转让的。


北碚法院认为,我国城市房地产管理法第三十八条规定,未依法登记领取权属证书的不得转让房地产。吴洪所在单位重庆某工业学校职工购房文件也明确规定,购房职工不得对外转让房屋。吴洪既没有取得房屋权属证书,又违反了所在单位禁止转让的规定,于是,北碚法院判决确认《转让书》无效。


对于这个结果,吴洪自然十分高兴。然而,没高兴几天,吴洪收到了法院的EMS快递,撕开来,竟是上诉状副本!


原来,付丽上诉了。


就这样,原以为已经结束的官司,因为一纸上诉状,又有了续曲


付丽上诉至重庆市第一中级人民法院后,双方对于《转让书》效力问题的陈述跟一审时并无二致。问题还是原来的问题,《转让书》到底有效还是无效?


尽管一审法院判定《转让书》无效,但是,二审法院却有不同的评判。二审法院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释() 》第四条规定,合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以法律和行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定,合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定。换句话说,判断合同效力,必须以也只能以法律、行政法规作为唯一的评判标准,法院也好,当事人也罢,都不得作随意扩大理解。本案中的《转让书》,虽然不符合政策和吴洪所在单位的规定,但该合同并不违反法律、法规的禁止性规定,应属有效合同。


最后,二审法院支持了付丽的上诉请求,撤销了一审判决,改判确认《转让书》有效。


第一场诉讼,付丽赢了。


3


第二场:分文未付 蹊跷撤诉


拿到终审判决的吴洪气愤难平。咨询了律师后,吴洪找到了对生效判决不服的其他救济渠道。在之后近一年的时间里,除了工作,吴洪的所有精力都用在了推翻终审判决上。吴洪曾向重庆市检察院第一分院提起抗诉,该院经审查,作出不提请抗诉决定书。抗诉失败,吴洪又向重庆市高级人民法院提起再审,该院再次认定《转让书》有效,驳回了吴洪的再审申请。


希望确认合同无效的路被堵死了,接下来怎么办?吴洪再次接受了代理律师的建议,既然确认合同无效不行,那就退而求其次,打解除合同官司!


用了近一年时间完成准备后,吴洪开始了第二场官司。这次,吴洪主要的理由,就是作为买房人的付丽,自始至终没有支付购房款,请求法院解除《转让书》。


问题的关键来了,到底付丽付款了吗?


吴洪的说法是,付丽从来没有向自己支付过一分钱当作购房款,即使到了现在也是这样。既然付丽已经以这种方式明确表示她不会履行支付购房对价的主要义务了,那么《转让书》的合同目的就实现不了,实现不了我就可以请求解除合同!


付丽也急了,说我怎么没有付款,我把自己的小蜗居卖了,七拼八凑下才付清了房款。为了证明自己所言不假,付丽举示了跟案外人胡斌签订的房屋买卖合同,对方的银行转账付款凭证、收条、收据等证据。


到底吴洪的说法和付丽的辩解谁真谁假?


北碚法院根据吴洪、付丽各自的陈述,以及举示的诸份证据,认定付丽虽然抗辩称将卖房所得收益作为房款支付给了吴洪,但没有直接证据显示该笔款项的实际用途是支付房款,而且付丽也没有出示任何吴洪出具的拿到房款的收据,直到吴洪起诉到法院,付丽都没有实际履行支付全部房款的义务,那么吴洪提出的付丽以自己的行为表明其不履行主要债务,要求解除《转让书》的请求,既有事实为证,又有法律依据,应当支持。于是,北碚法院判决解除了《转让书》。


没有意外,付丽上诉了。


意外的是,付丽上诉后没多久,就向二审法院申请撤回上诉。


更意外的是,吴洪也在当天向二审法院申请撤回起诉。


在二审法院审查撤诉申请时,二人纷纷表示撤诉是自己的真实意愿,没有人强迫,也没有人要挟。


就这样,第二场官司,在吴洪的精心准备下开始,在二人自愿撤诉中蹊跷结束。

4


第三场:醉酒被骗 口说无凭


一晃,又是一年多过去了,本以为一切都风平浪静了,谁知平地又来了一声雷:吴洪又起诉了。


谁也不知道在双方撤诉的这段日子里,到底发生了什么事,让吴洪再次将付丽推上被告席。


吴洪的这次起诉,仍然是请求法院判决解除《转让书》。只是,这次他的主要理由,除了认为付丽未付房款以外,更重要的一点,吴洪强调,付丽手里的《转让书》并非自己出于真实意愿写下,而是付丽利用他酒醉之机忽悠自己写的,不能作数。


那么,吴洪写下这份《转让书》时,到底是清醒的,还是糊涂的?


吴洪的说法自然是付丽趁自己喝多了,脑袋昏沉沉的时候哄骗自己写的,这哪里能够当真?!


吴洪说得委屈,付丽觉得自己更委屈。这分明是你吴洪自己亲笔写的,作为成年人,作为接受过高等教育的知识分子,难道没有起码的辨别能力?这又不是小学生上课,老师写一句,学生跟一句。现在不认账,太没有诚信了。付丽表示。


于是,查清吴洪书写《转让书》时的精神状态和真实表意成了本案的关键。


北碚法院认为,付丽提交的《转让书》是吴洪亲笔写下的,对这一点,吴洪并没有否认。那么,对于《转让书》内容是虚假的,以及写《转让书》时自己是被骗的这些问题,吴洪就必须拿证据说话了。


按照吴洪的说法,他是在醉酒状态下,神志不清时被骗写下的协议,有证据证明吗?很遗憾,没有。吴洪口口声声所说的醉酒,只是他的一面之词,法院没有理由采信。


北碚法院在吴洪举证不能的情况下,对于吴洪的诉讼请求,判决予以驳回。


这一次,吴洪上诉了。


二审中,双方仍然围绕吴洪出具的《转让书》是否系其真实意愿展开了又一次激烈的诉辩对抗。吴洪反复强调,自己真的是喝醉了,真的是受骗了,但是,吴洪一口咬定的醉酒被骗,仍然是口说无凭,无法让二审法官信服。


由于吴洪的上诉理由仍然不成立,无法反驳付丽举示的《转让书》这份强有力的书证,最终,二审法院判决维持了一审判决,吴洪败诉。


诉讼进行到这一步,付丽似乎已经预见了完胜的结局。


5


第四场:我的房子 我的姓氏


历经五年多的时间,那份让吴洪和付丽从恩爱到陌路的《转让书》,终于让付丽名正言顺地成为了房子的主人。现在,就差最后一步了。


既然法院已经判定付丽付清了全部购房款,剩下的,就是过户问题了。然而,付丽知道,吴洪是不可能主动配合办理房屋过户手续的,自己还得再做一件事情,才能让房子真正属于自己。


付丽起诉了。


在这场房产争夺战中,付丽第一次起诉了。


拿着三场官司的终审裁判文书,付丽请求法院判决吴洪限期协助办理房屋过户登记手续。


有第三场诉讼的生效判决在先,最后这场官司的胜负显而易见。对于付丽的请求,北碚法院认为,《经济适用房管理办法》第三十条第三款规定,购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款……”《重庆市经济适用住房管理暂行办法》第十条规定,“……购买经济适用住房满5年,购房人要出售经济适用住房的,政府可优先回购……购房人也可转让经济适用住房,但应按照届时的有关规定和标准补交土地收益等价款后,方可办理完全产权。这些规定表明,经济适用房只要过了5年的限制交易期,符合相关条件即可对外出售。本案争议的房产虽是经济适用房,但由于该房过了5年的限制交易期,已经满足当初约定的过户条件,在之前的生效判决认定合同有效,加上付丽履行了付款义务的情况下,付丽要求吴洪协助办理房屋的过户登记手续既在情理之中,也在法理之内,法院应当支持。于是,北碚法院判决支持了付丽的诉讼请求。


虽然上诉改判的机会十分渺茫,但是吴洪仍然没有放弃。二审的判决结果在大家的意料之中:驳回吴洪的上诉,维持原判。


事到如今,无论吴洪主动配合办理房屋过户也好,还是通过法院强制执行也罢,房子都彻彻底底归付丽了,产权证上户主的名字也将由吴洪更名为付丽。吴洪与付丽,这对曾经的恋人,终于以诉讼的方式,为争议的房产,找到了主人,为逝去的恋情画上了一个五味杂陈的句号。


得到房子的付丽,与失去房子的吴洪,应该都精疲力尽了。也许在他们心里,今生都不希望再与对方有任何交集。



编后语:

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