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房产定购协议书引起的纠纷


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案情简介:

陈某与某地产公司签订《房产定购协议书》,约定陈定购一套商品房,并支付定金1万元。协议另载明:陈在签订定购协议时已详细阅读和了解公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。同年4月19日,陈签订《商品房买卖合同》时,认为该合同的补充协议有许多不公平条款,两次发函要求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。

案例分析:

《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”

这类纠纷主要集中在两方面:第一,订购协议的效力问题;第二,定金罚则问题。

1、根据我国法律以及相关司法解释,效力问题可以分两种种情况分别分析。首先,如果双方签订的商品房订购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同十三项(下称“十三项”)主要内容,(附:《商品房销售管理办法》第十六条)

商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。

那么该协议不是正式的商品房买卖合同,而是预约合同,是独立有效的合同。又可细分为开发商有无取得预售许可证,如果没有但应认定为无效,但是近些年,房价飞涨,司法实践中出现了扭转。

其次,如果该协议体现了“十三项”内容,并且开发商已按照约定收受购房款的,购房者可向相关部门查实该房地产的开发商是否已取得房屋的预售许可证。如果开发商已取得商品房预售许可证,那么根据最高法的解释,虽然双方签订的是商品房订购协议,但实际上是《商品房买卖合同》,直接要求交付房屋。

2、定金罚则问题,怎样确定定金的性质。使用“定金”直接表述;未使用“定金”,但间接描述。在商品房买卖合同无法订立的情况下,需区分以下几种情形适用定金罚则:

(1)如果购房者无正当理由没有按照商品房认购书规定的时间、地点去签约,则应视为因购房者原因未能订立商品房买卖合同,开发商有权不予返还定金。在这里要注意如前面案例所提到的情况,开发商有过错在先,而购房者随后不去签约是否属于正当理由?有判例认为这种情况下,购房者也有一定的过错。因此,不应适用定金罚则,开发商只需返还定金即可。

(2)如因开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同的,开发商应承担双倍返还定金的责任。此种情形主要包括在认购书约定的期限到来时开发商尚未具备预售条件或者开发商将认购人认购的房屋又卖予他人以及开发商出售抵押房未履行法定义务而造成,开发商的过错使得双方签订认购书的目的不能实现,应当适用定金罚则。本案中,开发商即是在出售已抵押的房产过程中没有履行告知受让人(购房者)房产已被抵押的法定义务,从而导致购房者拒绝签订商品房买卖合同,故法院判令开发商承担双倍返还定金的责任。

(3)双方对不能签订预售合同均无过错的,定金应当返还。根据《合同法》第117条和《担保法司法解释》第122条的规定,在不可抗力的情况下,不适用定金罚则。另外,如果双方对于认购书中未确认的其他购房合同条款达不成一致意见,这种情况下对于买卖任何一方而言都不视为违约,导致购房合同无法签订,那么开发商就应把定金全部返还购房者,不应以此为由“没收定金”。后面将会提到政策变化导致不能贷款这种情形,不适用定金罚则。

法条指引:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”

第五条:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。


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编后语:

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