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退房后,银行贷款如何处理?


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20112月,曾先生与银城公司签订《商品房预售合同》,约定曾先生购买由银城开发的位于苏州市吴江区的某房屋,总价为人民币702740元。银城定于20111231日前将该房屋交付给曾先生,不可抗力情形除外,逾期超过30日的,曾先生有权单方面解除本合同。合同签订当日,曾先生即向银城支付了首付款人民币212740元。后,曾先生与某银行签订个人住房借款合同,约定由银行提供个人住房商业贷款49万元,借款期限为168个月,即自201195日至202595日止,曾先生以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保,同时银城为曾先生的借款合同提供阶段性的连带担保责任。借款合同签订后,银行依约向曾先生提供了49万元的住房贷款,同时曾先生亦依约向银行还贷付息。

后因银城逾期交房超过30日,曾先生201321日向银城发出解除合同通知书,请求解除商品房预售合同,并停止支付按揭贷款,银城对此事没有回应。几个月后,曾先生收到银行的提前还款通知书,要求其立即归还剩余全部贷款本金、利息、罚息、复利。

该案例引发的几个问题在于:曾先生的房屋买卖合同是否已经真实、合法、有效地解除?如果确认购房合同已解除,其剩余贷款还款义务是否也能免除?曾先生如何做才能维护自己的合法权益?

一、房屋买卖合同是否已解除

双方于20112月签订的商品房买卖合同不违反法律规定,故合法有效,对合同双方当事人均具有拘束力。根据合同约定,银城应当于20111231日前将该房屋交付给曾先生,逾期超过30日的,曾先生有权解除合同,银城退还全部已付款,并承担违约责任。现因银城逾期超过30日,故曾先生有权依合同约定行使合同解除权。此外,银城在收到曾先生发出的解除合同通知书后未在法律规定的期限内向法院提起诉讼以确认曾先生解除合同的效力。因此,双方签订的《商品房预售合同》于银城收到曾先生的解除合同通知书之日解除。由此,银城应当依合同之约定,退还全部房款。

二、按揭贷款合同是否已解除

值得注意的是,按揭贷款合同的订立,是以商品房买卖合同有效成立为前提条件的。但是,购房者与贷款银行之间是一种借贷关系,与开发商之间是一种房屋买卖关系,两者虽有关系,但完全是两种独立法律关系。贷款合同并不是房屋买卖合同的从合同,并不完全依附于房屋买卖合同。曾先生以解除了房屋买卖合同为由拒绝还款得不到法律支持,仅仅是当事人自行消灭房屋买卖合同的效力,贷款合同并不必然跟着消失效力。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。第25条第2款还规定:商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《司法解释》规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除情形下,得以解除贷款合同,而不是规定商品房买卖合同无效或者被撤销、解除情形就解除贷款合同。所以,并非只要房屋买卖合同效力消失,贷款合同就一定要解除。也就是说购房者必须经法定程序,以司法途径提出解约主张,确认房屋买卖合同效力消失的真实性、合法性、有效性后,才能解除贷款合同。如果不是这种途径,贷款合同仍然维持效力,购房者仍然应该向银行还款。

三、合同解除后的责任分担

《商品房预售合同》经司法途径被确认解除后,曾先生有权申请解除借款担保合同,银行因按揭贷款合同解除而受之损失,可要求购房人予以赔偿。因按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除,购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。故银城公司不仅将曾先生支付的房款返还,还需赔偿曾先生因此所产生的损失,包括支付给银行部分的贷款利息、向银行承担的损失赔偿责任、以及损失的利息(首付款)

法律人士提醒:此案银行、开发商、购房者之间存在一个房屋买卖关系和一个借款关系。在房屋买卖合同解除时,购房者应该及时和银行取得联系,协商解除借款合同。同时在解除房屋买卖合同的诉讼中,应该把借款关系一并解除,以免日后出现被银行追款的情况。

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