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房产中介纠纷应该这样防范!


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一、审查中介的资质

 

看两证,细辨真与假。所谓两证,即指房产中介公司既要有房地部门核发的资质证书,又要有工商部门核发的经营许可证。如果只有经营许可证,没有资质证书,一般是咨询机构,可以搞房屋政策、信息等咨询,不能做房屋租赁、买卖等中介业务;如果只有资质证书,没有经营许可证,则属非法经营。只有两证齐全,才是合法的房地产经纪机构。

所以,当你准备找中介公司租房时,一定要先看其是否具备两证。值得一提的是,在看两证时,还要细辨真与假,做好看原件,不要看复印件,并把注册号记下来,因为有些非法中介机构利用复印件弄虚作假。如果你与两证齐全的中介机构发生纠纷,权益受到侵害时,可以向消费者委员会或房地部门投诉,反之,一旦发生纠纷,则将无人予以受理。

 

二、签合同注意霸王条款。

 

签合同时,要细不要粗。在签订租房合同时,消费者一定要把协议内容搞清搞细。作为承租方,一般要选定自己信赖的房产中介。

同时注意发现合同文件中的霸王条款。针对在买卖合同签订前,中介公司提供的各类格式合同中规定的权利限制条款,买卖双方都要仔细甄别,充分意识到此类条款对自己权利的影响。尤其不要轻信中介服务人员的口头承诺、豁免。这些是不诚信中介惯用的伎俩。

必要时,应当在特别约定中对有关事项予以明确,并以书面形式留存,否则一旦发生争议,买方或卖方将难以举证而承担不利风险。

法院在房屋买卖格式条款这一问题上已经有所关注,根据北京一中院审理的典型案件,其审判思路是:签署《买卖定金协议书》但并未促成双方买卖合同的成立,中介机构无权主张服务费;而且在《买卖定金协议书》中,约束买方与出售人双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的规定属于无效条款。

 

三、明确自己的选择权利。

 

2011年,《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》中指出,同一房源信息经多个中介公司发布,买方通过上述正当途径获取房源信息的,有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易,此行为不属于跳单违约。买卖双方均可依托此规定货比三家之后再择优选择中介服务。

如果出现纠纷,上升到诉讼层面,那么我们还需要关注房屋中介服务纠纷中法院的审理原则,有针对性地收集有力、合适的证据。

 

房产中介服务纠纷的审理
在房产中介服务纠纷的审理中,法官一般会注意以下几点:

 

一、房产中介是否获得了卖方的有效授权。

中介公司一般会提供两种途径的委托合同:一类为独家房源出售委托协议,另一类是允许委托多家中介的委托协议。

在独家委托协议中,中介公司会增加限制条款,即若选择独家委托服务的,在委托期限内,出售人不得委托其他人提供居间服务、代为销售房产。如果在上述期间内,出售人委托他人代为出售房产的,出售人应按照房屋出售价格的一定比例支付违约金。

而在第二种房产委托协议中,则不限制出售方委托几家中介公司。需要注意的是,因为网络信息的便捷,很多中介公司会在获得其他中介公司房源信息后同时发布相同的房源,并在未获得有效委托的情况下,代买方向卖方询价。

法官会根据授权的不同,来判断中介公司是否提供了有用的信息和服务,从而判决是否需要给中介公司支付中介费用。

二、房产中介所提供的房源信息是否真实、准确。

房产交易中信息披露的透明度问题至关重要,包括所有权关系、是否设置抵押、产权性质、房屋坐落、面积、周边配套、房龄、朝向等问题,尤其很多买房人关注是否为学区房。

根据《办法》第二十二条规定,房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书、委托人的身份证明等有关资料,并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后,方可以对外发布相应的房源信息。就此,如果房产中介未尽到核实房源真实信息的义务,一般可以认定买房人无须支付中介费用。

三、看房过程中中介是否存在以欺骗等以不正当手段促成交易的行为。

在看房过程中,中介往往会提出拟出售房产的钥匙未放在中介或者卖方临时不在家等借口,要求带客户去看类似的户型,导致很多客户在没有看到实际住房的情况下凭借中介人员的介绍便签订了购房定金协议或者房屋买卖协议,其后在签订合同前后才发现诸多问题,继而引发复杂的索赔程序。

中介工作人员在代客看房后,往往还会要求客户签署《看房确认书》,并在《看房确认书》中约定权利限制条款,如客户在看房后,其本人或者其亲属通过其他中介购买该房产,仍须向该中介支付中介费用等。

四、中介所提供的中介服务合同是否存在不合理的霸王条款。

特别是在现金交易的过程中,要注意定金交付、房款交付等问题。一般而言,定金协议适用于买卖合同订立之前,已经交了定金的,定金条款才生效;违约金条款适用于买卖合同中,一般不能超过交易金额的20%。

例如,很多中介提供的定金协议中会设置权利限制条款,如买卖双方在定金协议签署后自行或者通过他方中介签订买卖合同,视为其履行完居间合同义务,买方或卖方应当支付其居间费用。这影响了交易过程中买方或卖方所需承担的风险大小,这也是法官需要审理的。

五、中介所收取的居间服务费用是否合规。

实际中,有很多中介通过以代书费、过户费、看房费等方式变相收取高额中介服务费用,值得注意。


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