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消费者如何放心购买二手房及法律风险预防?


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    为帮助广大消费者规避风险,放心、安全置业,律师结合多年办理房地产案件的事务经验,现就二手房买卖过程中容易引起纠纷的地方做一下总结,以方便广大消费者安心买房。

一、查看中介证件

案例:随着楼市升温,房屋中介行业中的弊病开始显现,某些小中介或黑中介利用客户法律知识的欠缺和交易安全的淡薄欺骗客户。

警示:一家正规房地产中介公司,应具有营业执照、备案证书、税务登记证、机构代码证以及房地产经纪人执业证。对买房者来说,需要重点看的是工商部门核发的营业执照、房管部门核发的备案证书以及房地产经纪人注册执业证。有此三证,与中介公司产生纠纷时,就可以到工商部门或房管部门投诉。在看三证时,要主要看原件,不要看复印件,还要注意营业执照、备案证书的有效期及地址与现实是否相符,房地产经纪人的执业单位与执业证是否一致。

同时,消费者在与房地产经纪机构签订房地产服务合同前,应当向中介公司了解:执行该业务的房地产经纪人员姓名、注册号以及是否与房地产交易另一方当事人有利害关系;服务收费标准和支付时间;定金的收取及违约事项的约定等。

二、实地查看房源

案例:市民王女士在购买二手房时,为省时省力,通过中介机构查找房源,付款之后才发现中介为促成交易,故意隐瞒了房屋质量方面存在的瑕疵。

警示:消费者在看房屋消息的同时,应进行详细实地考察,核实中介公司、广告媒体以及互联网提供的房源信息的真实性。

三、搞清楚卖方身份

案例:卖方人田某代表其姐姐将房屋卖给李某,并在公证处办理了公证;因房屋升值,其姐姐反悔,声称她从来没有将房屋出卖,更没有办理过卖方公证,要求撤销与李某的房屋买卖合同。

警示:选定房产后要同转让人协商转让价格,并核对卖房人的身份证和房产证上的“房屋所有权人”是否一致。买房改房时,应注意卖方必须夫妻两人同时到场,共同签订房屋买卖合同。买经济适用房时应注意房产是否达到上市条件,约定补缴出让价的责任方。如果房屋有多个共有人,需要全体共有人共同签订房屋买卖合同。

看房屋产权证时,最好到房地产管理部门查验房产权有没有瑕疵,即产权是否完整、有没有抵押、房改房是否符合上市条件以及产权单位是否存在限制出售约定等。

四、查清房龄面积

案例:市民丁女士通过中介买了一套二手房,由于该房屋属于房改房,产权证上没有记载房龄,她直到付了首付拿到房产证查询时,才知房子一下子“长”了9岁,因年限问题影响到她贷款。

警示:要看清房产证上的房屋建成时间和建筑面积与中介方或卖方的描述是否一致,以防上当受骗。

五、搞清是否在租

案例:市民李先生买房时只顾看卖方的房产证等其他手续,并未注意到卖方在卖房之前还将房子出租,并且租期未到,导致李先生买了房无法入住。

警示:有些二手房在转让时,还在租赁中。如果买房人不注意审查房屋是否在租,就极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产,也极有可能因卖方得到长期大额租金和大部分售房款(物业交割金除外)后不再露面而使买房人既住不上房又拿不到租金。因为包括我国在内的很多国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

    六、甭信口头合同

案例:市民赵先生在看房时,卖家承诺赠送这,赠送那,所以赵先生根本没与卖方讲价,便爽快签合同交钱。可是买过房之后卖方便没有音讯。赵先生只能干吃哑巴亏,因为这些都是口头合同而已。

警示:买方、卖方和中介公司通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理、中介费用等事项达成一致意见后,签三方合同。

合同在签订过程中要慎之又慎:要对所签条款逐条推敲,不能模棱两可;要弄清楚所有条款的内容,不要勉强签订。别忽视买卖合同的附件,如户口迁移,水、电、煤气、物管、维修基金等费用的结清与过户以及解除抵押的费用等。

七、谈清户口迁移

案例:市民王先生今年年初通过一中介公司,买了一套二手房,但老房主没有把户口迁走。眼看孩子就要上学了,王先生说,如果户口再迁不过来,自己孩子每学期就得多掏一笔借读费。

警示:房屋交易一旦户口发生纠纷,处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出均归公安机关管理,不属于法院的受案范围,因此法院对于此类案件是不予受理。而公安机关在处理户口纠纷时,又受到户籍政策的限制。比如,卖给买房的房屋是卖方唯一的一套房屋,没有其他的房屋可供卖方迁入户口,则无论买方理由多么充分,公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应的,买方的户口也就无法迁入。

因此,为了避免买了房子户口却迁不出去,要注意:一、在合同中明确卖方迁出户口的时限。二、正式过户前,查询户籍状况。

八、重新交验物业

案例:为方便孩子上学,雷小姐去年看中一套二手房,没多久便与业主办完过户手续。没想到,当雷小姐兴冲冲的拿着新房产证准备开始新生活时,物业公司送来的单据却让她傻了眼。原来,该房屋原来的业主拖欠了将近4年的物业费及供暖费6000元。

警示:物业交验时,购房者和业主双方最好一起到房屋现场,并在交验当天填写“物业交验单”,注明水电气等当时数字、缴费情况,并签字确认。

九、保留费用清单

案例:不少消费者在购买二手房时不清楚自己所要缴纳的购房费用,容易造成损失。

警示:购买人买二手房承担的费用主要包括三大块:第一是房款。需要注意的是一定要通卖房者当面谈价格、订合同,避免个别不当中介公司从中不法获利,产生不正当差价。第二是中介佣金。向中介公司支付佣金时,注意索要正规发票。第三是向相关部门缴纳的税费,主要包括:财政部门收取的契税、房屋登记费,税务部门收取的营业税、个人所得税、企业所得税,房地产交易部门收取的交易手续费、抵押手续费,银行按揭产生的费用等。为避免产生纠纷,最好在合同后附上“费用清单”。

十、慎让中介全办

案例:市民小郑通过房屋中介机构把闲置房子卖了出去,价格是36万。没过几天,他意外发现中介竟然吃了2.8万的差价!警示:委托中介全权代办所有事宜,容易给个别不法中介炒房赚取差价创造条件。据李恒欣律师了解,目前,在郑州市办理房产过户手续是很简单便捷的。买卖双方带着相关资料,直接到房管局办事大厅就可办理(金水、管城、惠济三区的房产在郑东新区房管局办事大厅办理,二七、中原两区的房产在建设路与百花路交叉口的房地产大厦一楼房管局办事大厅办理),办证最多不超过5天。



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