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做低房价阴阳合同会不会无效?


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    小陈和小孙是夫妻,由于居住面积较小,他们想改善一下居住条件,中介公司帮他们选中了一套挂牌价是202万元的房屋。在商量房价细节是,房主提出202万是到手价,税费由小陈和小孙承担,同时约定,双方将签订的房地产买卖合同的价格协商确定在1398000元,剩余的662000元作为补偿款,该款项在过户前支付给房主。随后双方签订网络版的房屋买卖合同,签订合同时小陈和小孙支付给房主40万元,但是就在签订合同后的第5天,二人突然收到了房主的律师函,律师函称双方交易涉嫌做低房价,因此合同是无效的,并明确表示不愿意履行,接函后双方协商未果诉至法院。

庭审中原告认为:双方签订的合同合法有效,合同价1398000元,以及房屋装修补偿款662000元是双方协商确定的,其次即便装修部分属于应纳税范畴,那么也只能说明该条款无效,双方的合同总价还是有据可查也是能够履行的,不应该影响整个合同的效力。

被告认为:双方签订合同时是在中介公司诱导下签订的做低房价合同,目的是逃避税收,按照法律规定双方恶意串通损害国家利益的合同系无效合同,因此坚决要求判决无效。

【法院判决】

房屋买卖合同的总价为202万,双方签订合同合法有效,应当继续履行,小陈和小孙夫妇应当按照合同义务履行付款责任,被告房主按照合同约定将系争房屋过户到原告名下。

【案件焦点】

本案双方争议的焦点问题由两个,第一双方是否存在做低房价的情况,双方真实的交易价格是多少;第二做低房价是否会导致整个合同无效。

【律师解析】

针对上述案情,律师分析认为,首先针对第1个焦点问题,判断是否存在做低房价要看双方是否签订有补充协议,一般做低房价的双方会签订一份补充协议书,将双方真实的房价约定清楚,其次看双方对于装修补偿的约定是否合理,动辄几十万的装修费显然是不符合常理的,这样就有做低房价的嫌疑。不过需要说明的是,按照法律规定,装修补偿款应当纳入纳税的范畴,也就是说装修部分应该属于添附在房屋上的不可分割的一部分,因此装修的价值也就是房屋价值的一部分,应该统一作为纳税的依据。

其次,做低房价不会影响整个合同的效力,不会导致整个合同无效。在二手房交易价格猛涨的大背景下,其实很多人以做低房价或者“阴阳合同”为由主张解除或无效,其实际的动因都是因为房屋价格的上涨而不愿继续履行。在这种情况下,如果法院仅仅依据双方约定的虚假成交价格条款损害了国家税收利益,就认定整个合同无效,显然有违诚实信用原则,客观上使违反诚信的当事人收益。况且根据合同法第56条的规定“合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效”。因此,法院在处理这类案件的过程中,往往是按照买卖合同双方当事人的真实意思来认定房地产的真实成交价格。很显然,逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的真实目的,除虚假成交价格之外的其他条款都是买卖双方的真实意思表示。



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