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被拆迁房屋的价值评估过程中需要注意的事项


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被拆迁房屋的价值评估过程中需要注意的事项

毫无疑问,被拆迁人最关心的问题莫过于被拆迁房屋价值的评估是否公正、合法。由于该评估结果对被拆迁人将会获得的房屋拆迁补偿金额具有很大的影响,因此,可以说对于被拆迁人而言,该程序是拆迁过程中最为关键的一个环节。中国有这么一句话:“知己知彼,方能百战不殆”,虽然房屋拆迁不是战场,但是作为拆迁的利害关系人,我们有必要了解一些关于房屋评估的知识,以免自己的利益受到莫名其妙的侵害。(注意:本文中,“征收”即是指“拆迁”)

首先,房地产价格评估机构的确定主体。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定,房地产价格评估机构先由被征收人协商选定,只有在被征收人协商不成的情况下,才房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定因此,如果房屋征收部门直接指定某一房地产价格评估机构对您的房屋进行评估的话,属于程序违法,您可以提出异议。房地产价格评估机构选定或者确定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。值得注意的是,房地产价格评估机构是不可以转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务

其次,房地产价格评估机构要评估独立。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》第三条规定,任何单位和个人都不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系,应当回避。

再次,注册房地产估价师正确适用评估方法。主要的评估方法包括市场法、收益法、成本法及假设开发法等,因此需要注册房地产估价师根据评估对象和当地房地产市场状况决定采用哪一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。《国有土地上房屋征收评估办法》规定,被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

最后,对评估报告或评估结果不服的救济途径。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》可知,如果您如果对评估报告有疑问,可以要求作出具评估报告的房地产价格评估机构作出解释和说明。如果对评估结果有异议,应当自收到评估报告之日起10日内,携带书面复核评估申请向房地产价格评估机构申请复核评估并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,该机构同样需要当书面告知您。如果您对该复核结果有异议,一定要在收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。如果您对补偿仍有异议的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。如果您对补偿决定还是不服的话,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

以上就是笔者总结的一些关于被拆迁房屋价格评估程序的知识点。实践中,就房屋价格评估结果产生纠纷的案件时有发生,被拆迁人可能仅仅知道自己房屋的价格评估结果显失公平,但是又说不出个所以然来,所以,笔者告诉大家,当您遇见这种情况时,不要慌,法律赋予我们很多的救济途径,在专业的征地拆迁律师的指导下,终会使您的权益免受不正当的侵害。


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