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城市居民在农村买房面临拆迁,房主要我返还怎么办?


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问:
您好,我是城市居民,九三年的时候,在农村购买了一处院落,现在该院落面临拆迁,但原来房主却找上门来,要求我返还房屋,我想知道该处院落能否被要回?另外对涉及房屋征地拆迁会如何处理?
答:
你好,你所说的情况涉及到两方面,一个是你们之间的合同是否有效?另外就是拆迁怎么处理的问题。
首先回答第一个问题,你属于城镇居民在购买农村房屋使用多年后,出卖方索要该房屋,需要到法院起诉,一旦起诉到法院农村房屋买卖合同会被认定为无效。但出卖方应当承担因此给你带来的相应的经济损失,也就是说,为平衡买卖双方利益,法院通常会委托评估机构对房屋现价值以及房屋所在土地的区位补偿价同时作出评估。对房屋已经增值的部分,由出卖人对购房人进行相应赔偿,也就是对你作出赔偿。对于你支付的购房款适当考虑与你应当支付的房屋使用费进行折抵,如有余额,由出卖人予以返还,对于区位补偿价部分,一般按照出卖人承担主要责任、购房人承担次要责任的原则,由出卖人对你进行赔偿。同时在合同无效后果的处理上,法院往往会顾及合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及你因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素,平衡买卖双方的利益,对于购房人你已经装修、翻建、扩建房屋的情况,对你的投入进行补偿。在让你返还、腾退房屋的同时,一般会为购房人你留出合理的腾退时间。当然由于具体案情不同,在个案的处理结果上必然会存在一定差异。

其次,对于农村房屋买卖涉及征地补偿安置的处理,一般遵守政府部门的处理与协商决定,并尊重房屋买卖双方的协议。无效房屋买卖合同中房屋可视同折价转让于买受人,作为买受人的你虽然不能取得合法的房屋所有权,但仍可以享受依附于无效合同权责关系的债权性财产权利,同时,出卖人所取得的房款中,实际上包含了宅基地部分的非法收益,在拆迁时对买受人一方而言构成无效房屋买卖合同中的损失。因此,对于房屋征地拆迁中价值转换形式的拆迁安置利益,买受人享有一定的权利,主要包括:一是房屋作价款(一般是房屋重置价结合房屋成新情况)应当归买受人所有;二是带有出卖人身份性质的安置利益,政府机相关用地部门一般会确认归于出卖人,则现在出卖人应当以其中的一部分作为对买受人因无效合同所致安置利益损失的赔偿。法院在审理过程中通常会综合考虑公平诚信原则,根据导致房屋买卖合同无效的过错情况,出卖人家庭成员拆迁受益情况以及买受人现实居住情况,合理分配安置利益的归属,一般情况下,买受人可以获得安置利益中的大部分。根据安置利益的不同形态,所作的处理不同。如果安置利益为经济补偿,则由买卖双方分别取得补偿款,性质上是安置补偿款归出卖人,由出卖人以其中的一部分对买受人予以赔偿。如果安置利益是优惠购买安置房屋,则按安置放市场价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的,则由出卖人给买受人适当居住利益损失的补偿。



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