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对违法占地、用地等非法建筑问题的处理


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        随着我国城镇化建设进程的不断推进,加之改革开放的进一步深化从而推动了市场经济因子的活跃。在一些城乡结合地带以及相对经济发达的乡镇,土地的市场价值逐渐替代其原始的农业产出所带来经济效益。由于市场因素的影响而使个别区域土地价值的变动从而也引发了大量的矛盾。而相对在广大的农村地区由于大量务工人员的外流,致使部分耕地甚至于个别村庄宅基地的使用权在流转过程中产生大量的纠纷。下面就关于违法占地和违法用地以及非法建筑的处理问题做一下归纳和思考。 
一、常见违法占地纠纷的基本类型
1、争议土地权属登记不明,甚至不清。2、未经审批登记擅自非法占有。3、土地承包转让流转致使矛盾丛生。4、因土地市值增长引发转让违约纠纷。5、超越审批权限非法占用土地纠纷。6、拒不归还土地轻型具体包括:农村五保户土地承包经营流转以及父母去世后其子女所代为耕种土地所引发的纠纷。 
二、违法占地的法理定性分析
违法占地现象的出现纵然有各方面的原因,但就其在法律上的定性而言,其实质是涉及土地的权属性质也即土地的所有制问题。 
1、我国土地的所有制形式
我国土地实行社会主义公有制,具体分为全民所有制(国有)和群众集体所有制。土地本身是严禁交易流通的,我们在生活中所进行的关于土地的承包、流转以及出让等经济形式都是针对土地的使用权而言。土地所有权的归属:城市市区土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山、属于农民集体所有。涉及两种形式土地使用权的经营与管理:国有土地所有权由其相应的各级政府享有。农村集体土地所有权的实现具体分以下三种情况:村农民集体所有;村内两个以上农村经济组织的农民所有;乡(镇)农民所有。 
2、土地权属以及变更登记确认
对于农村集体所有土地,要有县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权;如要将其依法用于非农业建设则需由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。单位和个人依法使用国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认其使用权。确认林地、草原的所有权或使用权以及水面、滩涂的养殖使用权分别依照我国的《森林法》、《草原法》、《渔业法》有关规定办理。 
依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。 
依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人的不得侵犯。 
三、对于违法占地问题的解决途径
违法占地所引发的矛盾纠纷往往因为争议土地因为各种原因导致其权属不明,即土地的权属争议是引发相关违法占地现象和依法相关矛盾纠纷的实质原因。我国法律对于土地权属争议的解决已经有较为完备的规定。 
 (一)明确土地权属,厘清法律关系
首先,协商为主,行政处理为辅。土地所有权和使用权发生争议,由当事人协商解决。协商不成由相应的人民政府处理。 
其次,对于协商不成,需要人民政府处理的具体分两种情况:单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人与个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。 
最后,如果涉及该争议土地的利害关系人对于政府的处理决定不服的,可以直接自接受到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。尤为注意的是,该起诉属于行政诉讼的范畴。即对相应人民政府所作出的关于争议土地的决定,提起诉讼。不是就该争议土地直接向法院起诉。 
综上可知,对于土地权属(包括所有权和使用权)争议的解决,在各方当事人不能协商解决的情况下,寻求行政手段解决土地权属争议具有前置性,行政机关(相应的各级人民政府)在关于土地权属争议的解决中起着主导作用 
对于涉及农村土地承包经营(涉及农村土地使用权的流转)纠纷的解决,相关法律提供另外的解决途径。主要归纳如下:首先,发生农村土地承包经营纠纷,当事人可以自行和解,也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解。一旦上述途径依然不能解决纠纷,当事人可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁也可以直接向人民法院起诉。 
其次,农村土地承包经营纠纷申请仲裁的时效期间为二年,自当事人知道或应当知道其权利被侵害之日起计算。当事人不服仲裁裁决的,可以自收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉的,裁决书即发生法律效力。 
因为农村土地承包经营纠纷,主要是指在土地权属明确的前提下产生的合同纠纷。对此,关于涉及农村土地承包经营纠纷可以在通过和解、调解以及仲裁仍不能解决的情况下向人民法院起诉,或者直接向人民法院起诉。 
 (二)行政监管为主,司法保障为辅
对于权属清晰的土地出现被违法占有的情形,县级以上人民政府土地行政主管部门对于违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。 
土地行政主管部门有权要求被检查单位或个人提供有关土地权利文件资料,并对相关问题做出说明。有权对被检查单位或个人非法占用的土地进行勘测,并责令其停止相关违法行为。 
在土地行政主管部门监管中对于各种违反法律规定的非法占地情形有权根据其违法情节进行相应的行政处罚。对于在有关土地违法行为中构成犯罪的,应当将案件移送有关司法机关,依法追究其刑事责任。 
四、常见违法用地及非法建筑问题的常见类型 
1、土地权限不明,擅自使用土地。2、擅自改变土地用途。3、未经审批,擅自建设。4、超出政府规划非法建房。5、虽在规划范围内但违反《建设工程许可证》所涉及的图纸和内容进行建设。6、未办理相关的用地手续和报建手续双重非法。7、超规划扩建、重建房屋。 
五、关于违法用地及非法建筑问题处理的法理分析 
违法用地以及非法建筑问题往往由于存在非法占地的前提存在,杜宇此种情况我们在以上的违法占地部分中已经做过阐述。下面我们重点对于不存在非法占地情形下的违法用地和非法建筑问题的处理进行简略的分析探讨。 
土地的合理合法利用需要由各级人民政府根据当地经济社会的整体发展状况进行科学合理的规划。在土地的规划中各级政府都有数量相应较为明确的土地总量和耕地的保有量的指标,土地利用规划由政府分级审批。 
各级人民政府应将土地利用规划执行情况向同级人民代表大会报告,各级土地行政主管部门有权进行土地调查并进行相应的土地评级、监测和统计。 
由此可知,在土地违法使用以及非法建筑问题方面,各级人民政府及其土地行政主管部门肩负着主要的监管责任。对于出现容易引起土地违法使用和非法建筑问题发生的情况,行政主管部门应在土地规划制定以及执行当中坚决杜绝此类问题的发生,对于已经出现的违法使用土地和非法建筑的情形,要果断严格履行自己的监管职责。 
六、对违法用地和非法建筑问题的处理意见 
首先,确保土地利用规划的行政决策科学严谨。从源头上减少出现违法用地和非法建筑的诱因和漏洞。各级土地行政主管部门加强监管措施和力度,严格执行科学合理的土地利用规划,争取在违法用地以及非法建筑情形发生之初,就将其依法予以纠正严惩。 
其次,公民有权对违法用地以及非法建筑情形向土地行政主管部门举报。对于查实的违法用地和非法建筑,行政主管部门有权责令其停止违法行为,限期拆除相关建筑物和其他设施并责令其将土地恢复原状。对其违法所得有权予以没收。但对于符合土地总体利用规划,且涉及群众切重大身利益非法建筑基本成型的情况下,可以考虑予以罚款等其他行政处罚措施而不采取拆除的形式。 
在出现违法用地或非法建筑等情形或因此引发纠纷时,应首先寻求行政途径来进行土地的权属明确,责任的认定划分以及对违法行为进行查处处罚,而不能直接向人民法院起诉。当事人如果对于政府的相关决定或处罚不服,可以通过行政复议寻求权利救济或向人民法院起诉。 
特别予以说明:在对非法占地以及非法用地和非法建筑如果行政主管部门对其作出限期拆除的行政处罚,按照《行政强制方法》的有关规定,只有不具有强制执行权的行政机关才可以向人民法院申请强制执行。 
因此,对于因违法用地和法非法建筑问题引发的纠纷,当事人应当首先向其所在地的土地行政主管部门或人民政府反映情况并寻求解决的途径。各级人民政府及其土地行政主管部门在土地利用规划,土地监管以及设计违法用地非法建筑问题的预防、查处以及因违法用地和非法建筑问题所引起纠纷的解决中起着重要的主导作用。



编后语:

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