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借名买房的法律风险及防范


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一、为什么会出现借名买房?

 

不得不说,借名买房行为的出现淋漓尽致地展示了国人的“聪明才智”,之所以会采用借名的方式完成购房,大体来讲有以下几种原因:

 

①逃避债务。例如一些企业主为了逃避债务追索,以朋友的名义购房,制造无力还债的假象。
②隐匿非法财产。例如涉嫌贪污受贿的国家工作人员借他人名义购房,隐匿非法财产。
③规避国家对购房资格的限制政策。例如一些经济适用住房、限价商品住房、具有限购政策的城市住房等特定性质的房屋,当满足特定要求的人没有购房需求,而有购房需求的人不符合特定要求时,就出现了后者借用前者的身份购买房屋的现象。
④逃避税费或报销费用。有些父母因为担心将来征收遗产税,买房时直接借用子女的名义,同时还可以在子女的单位报销供暖费或物业费等等。
⑤使用他人名义享受更低的贷款利率。因为公积金贷款会比普通的商业贷款利率低,因此也出现了利用具有申请公积金贷款人的名义购买房屋的行为。

 

二、借名买房合同是否有效?

 

判断合同是否有效,是一个复杂的法律论证过程,这里跳过分析直接给出结论:从目前审判来看,司法实践中借名买房合同在绝大多数情况下都是有效的。例如,为避限购政策的借名买房行为虽然违反了管理性的强制规定,但由于没有违反禁止性的强制规定所以是有效的。

 

但是在借名行为损害公共利益的情况下,该合同是无效的。例如借名购买经济适用住房、限价商品房住房,利用借名隐匿赃款的行为,由于损害了社会公共利益,所以这类借名购房合同是无效的。

 

三、借名买房存在何种法律风险?

 

这种看似灵活、方便的借名买房行为其实蕴藏着巨大的风险,按照常规操作手段,整个交易过程的安全性完全取决于名义人是否讲信用。因此按照诉讼防御的风险评估标准,这类行为的风险指数为“高风险”。具体可能出现的法律风险如下:

 

1.                               名义人偷偷把房子给卖了。

 

站在实际出资人的角度,名义人在实际出资人不知情的情况下出售房屋的行为是实际出资人要面对的最大法律风险。因为在现有法律制度下,一旦房子登记于名义人名下,实际出资人将失去对房屋的控制权。如果另一个市场主体基于对房管局所有权登记的信赖去购买此房屋,法律就会对这笔交易予以保护。

 

在此种情况下,即使实际出资人拿着和名义人的合同主张房子实际是自己的,由于借名关系属于内部法律关系,并不能对抗房屋所有权公示的效力,所以其并不能撤销已经发生的房屋交易,也不能使房子物归原主。更极端的情况是,名义人拿着卖房得到的钱款远走高飞,实际出资人最终落了个“钱房两空”的结果。

 

2.名义人主张房子是自己的。

 

和第一种偷偷把房子卖了不同,这次名义人手段更加简单粗暴,其直接否认和实际出资人之间有借名关系,主张房子是由自己出资购买的,因此所有权属于自己。这种主张看似荒唐,但如果名义人在运作之初就早有准备,从证据上做足功课,通过种种伪装使得实际出资人不能证明房子是自己出资及购买,那么实际出资人仅凭手上有一纸合同,很可能也会输掉判决。(因此强烈建议由律师把关交易流程)

 

3.名义上的房主将房子抵押。

 

名义上的房主在持有期间可以将房屋抵押以套取现金,原理同风险1,实际出资人同样无法撤销抵押。

 

4.房产被申请强制执行。

 

当名义人自身债务无法得到清偿时,债权人可能申请强制执行其名下的房屋,导致实际出资人利益受损。

 

5.名义人离婚时,房屋被其配偶主张分割。

 

名义买房人离婚时,其配偶有可能对名义买房人名下借名买房人购房的房屋主张作为夫妻共同财产予以分割。

 

6.名义人死亡后,其继承人有可能主张继承该房屋。

 

在名义买房人的死亡的情况下,会给事实的查清带来难度,借名买房人的权益能否得到维护,将取决于证据是否充分。

 

 

四、如何防范借名买房行为的法律风险?

 

正如上文所说,借名买房的风险确实比较大,大家使用这种方式前需要三思而后行。但是采用一些方法确实可以极大地降低风险,例如购房首付款的支付、按揭贷款的偿还、房屋的交付和使用、相关单据或产权证由谁持等相应证据的准备就能在起到防范名义人抵赖的作用。必要时寻求律师指导,要求律师针对借名买房问题量身定制一套法律服务(涵盖实际出资人和名义人之间一系列合同文本的设计、购买流程方案、房屋状态控制方案、特殊情况应急方案等等内容)。



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