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商业贷款及公积金组合贷款知识问答

78、什么是个人住房贷款?
答:指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
79、 贷款对象和条件是什么?
个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人,同时具备以下条件:
a、具有城镇常住户口或有效居留身份;
b、有稳定的职业和收入,信用良好,有按期还贷款本息的能力;
c、有银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人; 
d、具有购房合同或协议,所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值;
、银行规定的其他条件。
80、申请借款时,应出具哪些的文件:
答:申请借款时,您应填写《××银行个人住房贷款申请审批表》,并向银行提交如下文件:
a、身份证件(居民身份证、户口本或其它有效居留证件)及婚姻证明;
b、贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明;
c、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件;
d、抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明;
e、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;
f、以储蓄存款作为自筹资金的,需提供银行存款凭证;
g、贷款人要求提供的其它文件或资料。
81、贷款程序是什么?
答:银行工作人员收妥您的借款申请书及规定的文件后,将按银行规定的工作程序进行调查、核验,并在规定的工作日内给您回复意见。如同意您的借款申请,银行工作人员会通知您在规定的时间、地点办理或由银行代您办理保险、公证、抵押登记等手续。双方签订《借款合同》、《抵押合同》、等法律文件。 
82、申请贷款的额度、期限和利率是多少?
答:银行发放的个人住房贷款数额,不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的70%(以二者低者为准);住房公积金贷款的数额最高可相当于您家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。
贷款期限最长可达20年,贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。
83、还款方式有哪些?
答:借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款,应事先征得贷款人同意,并办理有关手续。 
偿还本息的方式有以下两种:
a、贷款期限在一年(含一年)的,实行到期一次还本付息,利随本清。 
b、贷款期限在1年以上的,可采取等额还款法,递减还款法等还款方法,按月归还贷款本息。
待您还清银行个人住房贷款金部本息后,银行工作人员将协助您到有关部门办理贷款抵押的有关抵押、质押的所有权权属证明文件和质押品,退由您保管。 
84、住房公积金月缴存额如何计算?
答:职工住房公积金的月缴存额为计缴基数乘以职工住房公积金缴存比例,单位为职工缴存的住房公积金月缴存额为计缴基数乘以单位住房公积金缴存比例。
85、住房公积金计缴基数如何确定?
答:住房公积金计缴基数是职工本人上一年月平均工资。职工工资总额构成,按国家统计局及本市规定的工资总额口径计算。计缴基数必须每年核定一次(住房公积金汇缴年度为每年71日至次年630日),一经核定,不论职工工资是否增减,一个汇缴年度内都不得再作调整。
86、单位每月应如何为职工缴交住房公积金?
答:职工个人缴存的住房公积金,由所在单位每月从其工资中代扣代缴。单位应当于每月发薪日起5日内,将单位缴存的住房公积金和为职工代缴的住房公积金,统一汇缴到单位住房公积金专户内,由受委托银行计入职工住房公积金账户。
87、我和父母住在一起,房屋是父母购买的,可以提取我本人的住房公积金吗?
答:不能。《住房公积金管理条例》规定,对购买的房屋不拥有所有权(产权)的家庭成员(包括配偶、父母、子女等)不能提取自己住房公积金账户内的存储余额。
88、最近我要装修住房,能否提取住房公积金用于装修?
答:不能。《住房公积金管理条例》规定,职工购买、建造、翻建、大修(大修是指需要牵动或拆换住房部分主体构件,但不需全部拆除住房)自住住房的,可以提取自己住房公积金账户内的存储余额。装修不属大修范围,因此装修住房不能提取住房公积金,中修、小修也不能提取住房公积金。
89、买商品房时,住房公积金能否直接充当首期款来使用?
答:不能。职工购买商品房,须先交纳购房首期款(购房款的30%以上),并办理完住房贷款手续后,凭购房发票、购房合同的原件和复印件(如果购房发票和购房合同抵押在银行的,所持复印件须经贷款银行盖确认章),到市住房公积金管理中心办理住房公积金支取审批。
90、已买房并办理了商业按揭贷款,我可以将夫妻双方每月缴交的住房公积金抵付每月的按揭款吗?
答:如果申请办理住房公积金偿还住房商业贷款,可以将本人及配偶截止上一年12月底以前的住房公积金账户余额,转账至本人的按揭贷款账户,冲抵贷款余额。但提取住房公积金偿还住房商业贷款每年只能办理一次,不能每月自动冲抵每月按揭款。 
91、什么是住房公积金贷款和组合贷款?
答:住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源,向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买自住普通住房的贷款。
个人住房组合贷款是指个人购买自住普通住房向我市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款不足时,其不足部分申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。
住房公积金贷款是低息优惠贷款,只有按规定履行缴存住房公积金义务的职工才能享有申请贷款的权利。
92、申请住房公积金贷款和组合贷款需要什么条件? 
答:申请贷款前连续一年以上按时足额缴交住房公积金的职工,购买自住普通住房(指职工对该房屋拥有产权的住房)时,均可申请个人住房公积金贷款或组合贷款。申请人须具备以下条件: 
在我市工作的职工,具有有效居留身份,持有效身份证件,具有完全民事行为能力;
购买自住普通住房,并已签订购房合同,且已交纳30%以上的首期购房款:
□ 有稳定的职业和经济收入,信用良好,有归还贷款本息的能力;
□ 售房单位或有足够代偿能力的单位同意作为偿还贷款本息的保证人,售房单位负责将借款申请人所购房产的合同原件或土地房屋权属证书,送交银行抵押保管;
□ 贷款银行规定的其他条件。
满足上述条件后,职工如有以下情况仍不能申请个人住房公积金贷款或组合贷款:已享受住房公积金贷款尚未还清本息的;购买非自住普通住房的。
93、目前住房公积金的贷款期限和额度是多少?
答:个人住房公积金贷款或组合贷款总额最高不超过购房款的70%。个人住房公积金贷款或组合贷款期限根据个人贷款情况确定,最长不超过20年。从200371日起,住房公积金贷款的可贷额度按职工本人申请贷款时前12个月缴交额的35倍测算,但单职工可贷额度最高不超过18万元,双职工可贷额度最高不超过35万元。
94、如何申办住房公积金贷款? 
答:a、借款人向承办银行提出申请,填写个人住房组合贷款申请书,并同时提交以下证明材料:具有法律效力的身份证明;有关借款人经济收入的证明;购房合同;住房公积金专柜提供的借款人住房公积金缴交情况对账单;贷款银行要求提供的其它证明文件和材料。
b、住房商业性贷款由受理银行审查同意,住房公积金贷款部分由受理银行报市住房公积金管理中心审批后,由受托银行通知借款人签订个人住房组合贷款合同、保证合同,办理房产抵押登记、房产保险等。
c、借款人必须将所购住房的合同原件或土地房屋权属证书交由贷款受理银行保管。
d、目前个人住房组合贷款业务由建设银行、工商银行、农业银行和中国银行厦门分行受托办理,职工可直接到上述四家承办银行申请。
e、个人住房组合贷款的借款人应将所购住房抵押,并向市房地产交易权籍登记中心办理房产抵押登记。个人住房组合贷款的借款人抵押所购住房必须在借贷前一次性办理抵押房产的保险,保险期不短于贷款期限。
95、住房公积金贷款与商业性住房贷款的区别是什么?
答:a、最大的区别是住房公积金贷款的利率明显低于商业性贷款:
□ 住房公积金贷款年利率:5年以下(含5年)3.6%5年以上4.05%
□ 商业性住房贷款年利率:5年以下(含5年)4.77%5年以上5.04%
b、申请住房公积金贷款与商业性住房贷款相比,只是提交的材料增加了住房公积金缴交情况对账单,办理程序上只增加了在市住房公积金管理中心的审批时间,其余与商业性住房贷款相同。
c、购房总支出的比较:一笔15万元、10年期限的贷款,以等额本息法计算,申请住房公积金贷款比商业性贷款累计减少支出8604元。
96、我从西安调进昆山工作仅不到一年,在西安缴交了两年住房公积金并已转来厦门,问我现在能申请住房公积金贷款吗?
答:不能。根据我市的有关规定,申请住房公积金贷款必须具备以下三个条件:向市住房公积金管理中心正常足额缴交住房公积金满一年(含一年)以上;申请住房公积金贷款前一年内未支取过住房公积金;购买自住普通住房。在符合上述条件之后,才能申请住房公积金贷款。你调入厦门工作不到一年,至今向市住房公积金管理中心缴交住房公积金尚未满一年,因此,现在不能申请住房公积金贷款。
97、用我的名字购买的房子,请问我可否用我先生的住房公积金来贷款呢?
答:你先生可以申请住房公积金贷款。
98、我未缴交公积金,如果现在单位替我一次性补缴了满一年的住房公积金,我现在可以申请住房公积金贷款吗?
答:你现在补缴住房公积金不能马上申请贷款。根据规定,申请住房公积金贷款必须是我市按时足额缴交住房公积金满一年以上的职工,而且贷款前三个月不能中断缴交住房公积金。因此,你现在不能申请住房公积金贷款。
99、我和女朋友一起买了一套房子,请问我们双方是否可以申请住房公积金贷款?
答:如果你们双方购买的是自住普通住房,且符合住房公积金贷款条件,就可以申请住房公积金贷款或组合贷款。由于你们尚未结婚,如果你们双方的贷款额度要合并计算,必须以两人的名义共同购房。
100、申请住房公积金贷款是不是收入越多所贷金额越大及年限越长呢?
答:就贷款金额来说,收入情况会影响你的公积金月缴额,同时也就会影响公积金的贷款金额,但最多不会超过公积金管理中心的最高限额;就贷款年限来说,月还款占收入的比例低于30%的,贷款年限也会相应缩短。

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